Immobilienpreise steigen wieder – Mieten ziehen an

Wohnimmobilienpreise in Deutschland verzeichnen deutliche Zuwächse, während der massive Neubaumangel die Mietkosten weiter treibt. Experten sehen eine neue Marktphase.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen wieder deutlich an. Gleichzeitig treibt der massive Neubaumangel die Mieten weiter in die Höhe. Das stellt Mieter und Kaufinteressenten vor eine schwierige Entscheidung.

Neue Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigen: Wohnimmobilien verteuerten sich im vergangenen Jahr im Schnitt um 4,2 Prozent. Das ist ein deutlich stärkerer Anstieg als im Vorjahr. In den sieben größten Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – legten die Preise sogar um durchschnittlich 4,7 Prozent zu. Spitzenreiter war Frankfurt mit einem Plus von 5,7 Prozent.

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Trendwende nach der Preiskorrektur

Der aktuelle Anstieg markiert eine klare Wende. Nach den Preisrückgängen im Jahr 2023 geht es nun wieder bergauf. Experten sehen den Markt in einer neuen Phase: Die fundamentalen Probleme von Angebot und Nachfrage schlagen wieder voll durch. Für Käufer bedeutet das: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum steht weiter unter Druck.

Immerhin prognostizieren Analysten für 2026 stabile Bauzinsen. Diese sollen sich voraussichtlich in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,0 Prozent bewegen. Das schafft zumindest etwas Planungssicherheit. Die Kombination aus steigenden Preisen und stabilen, aber historisch betrachtet hohen Zinsen macht eine genaue Kalkulation jedoch unerlässlich.

Neubaukrise befeuert die Preisspirale

Das Kernproblem bleibt der Wohnungsmangel. Experten des Analysehauses Empirica warnen, dass der Neubau 2026 einen neuen Tiefstand erreichen könnte. Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten bremsen neue Projekte aus. Prognosen zufolge wird der Wohnraumbedarf in diesem Jahr nur zu etwa 58 Prozent gedeckt.

Diese massive Lücke treibt nicht nur die Mieten in die Höhe. Sie erhöht auch die Nachfrage und damit die Preise für bestehende Immobilien. Die Forderungen nach politischen Lösungen werden lauter. Staatliche Bürgschaften oder eine Senkung der Grunderwerbsteuer sollen den Markt wieder in Schwung bringen.

Wo lohnt sich der Kauf noch?

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist stark von der Region abhängig. In teuren Metropolen und beliebten Ferienregionen ist die finanzielle Hürde für den Eigentumserwerb extrem hoch. Ein Schlüsselindikator ist der sogenannte „Vervielfältiger“. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten man für eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen müsste.

In den letzten Jahren ist dieser Wert in vielen Gegenden gesunken. Grund: Die Kaufpreise stagnierten oder sanken, während die Mieten weiter stiegen. Das macht den Kauf relativ gesehen wieder attraktiver. Besonders in Städten mit stark steigenden Mieten und moderateren Kaufpreisen kann der Schritt zum Eigentum eine langfristige Absicherung sein.

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Paradoxe Marktlage: Zinswende trifft auf Knappheit

Der Markt befindet sich in einem Spannungsfeld. Die Zinswende hat den jahrelangen Boom beendet und Finanzierungen erschwert. Gleichzeitig verhindert der strukturelle Wohnraummangel nachhaltige Preisrückgänge. Die Nachfrage bleibt hoch.

Damit ist die Entscheidung heute weniger eine Spekulation auf Wertsteigerung. Vielmehr geht es um eine langfristige Abwägung: Möchte man Vermögen aufbauen oder sich der Dynamik des Mietmarktes aussetzen? Für viele wird der Immobilienkauf zur Absicherung gegen explodierende Wohnkosten im Alter – auch wenn die monatliche Belastung zunächst höher ist als eine vergleichbare Miete.

Was kommt auf Mieter und Eigentümer zu?

Für das restliche Jahr 2026 erwarten Analysten eine Fortsetzung der aktuellen Trends. Die Kaufpreise dürften moderat steigen, die Mieten spürbar anziehen. Die Politik steht unter Druck, endlich wirksame Maßnahmen für mehr Wohnungen zu ergreifen.

Gleichzeitig kommen neue Herausforderungen auf Eigentümer zu. Die EU-Gebäuderichtlinie schreibt energetische Sanierungen vor und wird die Kosten für Besitzer älterer Bestandsimmobilien erhöhen. Für Mieter bedeutet die anhaltende Knappheit: Bezahlbarer Wohnraum in Ballungszentren bleibt ein rares Gut. Der Schritt zum Kauf könnte für Kapitalstarke daher eine strategische Entscheidung sein, um sich von der Unberechenbarkeit des Mietmarktes abzukoppeln.