Immobilienmarkt: Bevölkerung schrumpft, Preise steigen
21.02.2026 - 13:19:12 | boerse-global.de
Deutschlands Bevölkerung ist 2025 erstmals seit Jahren geschrumpft. Trotzdem klettern die Preise in den Metropolen weiter. Ein neuer Marktbericht erklärt das Paradoxon und warnt vor einer wachsenden Kluft.
Laut dem aktuellen empirica Wohnungsmarktbericht verlor die Bundesrepublik rund 100.000 Einwohner. Doch wer nun auf sinkende Immobilienpreise hofft, wird enttäuscht. Die Studie zeigt ein komplexes Bild: Der demografische Wandel verschärft die Konkurrenz in attraktiven Lagen sogar noch.
Weniger Menschen, mehr Haushalte
Experten zufolge ist der reine Blick auf die Kopfzahl irreführend. Entscheidend ist die Zahl der Haushalte – und die wächst ungebrochen. Seit 2011 stieg sie um 3,1 Millionen auf 40,7 Millionen.
Ursache ist der Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten. Junge Menschen ziehen früher aus, Paare trennen sich häufiger und immer mehr Senioren leben allein. Dieser Effekt hält die Nachfrage nach Wohnraum künstlich hoch. Eine einzelne Person benötigt heute fast so viel Fläche wie früher eine kleine Familie.
Warum große Wohnungen leer stehen
Ein weiterer Preistreiber ist der sogenannte Remanenzeffekt. Ältere Eigentümer oder Mieter bleiben oft in ihren großen Familienwohnungen, auch nachdem die Kinder ausgezogen sind. Attraktive und bezahlbare Alternativen für Senioren fehlen.
Die Folge: Große Immobilien kommen nicht auf den Markt. Dieser Fehlbestand setzt den Neubau unter Druck. Da der Bestand nicht effizient genutzt wird, muss neu gebaut werden – zu extrem hohen Kosten. Das stützt die Preise für Neubauwohnungen, weil das Angebot künstlich verknappt bleibt.
Die Schere zwischen Stadt und Land
Während Metropolen und ihre Speckgürtel Preisstabilität oder gar Steigerungen verzeichnen, sieht es auf dem Land anders aus. Der Postbank Wohnatlas bestätigt diese Zweiteilung in seinen Langzeitprognosen.
Die Gewinner sind der süddeutsche Raum, die „Big 7“-Städte wie Berlin, Hamburg und München sowie deren Umland. Hier sind inflationsbereinigte Wertzuwächse möglich. Verlierer sind ländliche Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen oder Teilen des Saarlands. Dort trifft der Bevölkerungsrückgang auf eine schwache Wirtschaftsstruktur.
In einigen ostdeutschen Landkreisen übersteigt der Leerstand bereits kritische Marken. Hier sinkt auch die Zahl der Haushalte.
Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer?
Für Investoren bedeutet die Datenlage eine Neukalibrierung. Das pauschale „Betongold“-Versprechen gilt nicht mehr flächendeckend. Analysten warnen davor, in schwachen Lagen auf langfristige Wertsteigerungen zu spekulieren.
In den Top-Städten bleibt das Risiko eines Preisverfalls gering. Das Hauptproblem ist hier die Erschwinglichkeit. Die verbleibende Zuwanderung konzentriert sich fast ausschließlich auf wirtschaftsstarke Ballungszentren und erhöht den Druck dort weiter.
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Wann kommt der große Ausverkauf?
Die große Frage ist der Zeitpunkt. Demografen gehen davon aus, dass ab Mitte der 2030er-Jahre die Zahl der geerbten oder altersbedingt verkauften Immobilien die Nachfrage übersteigen könnte.
Bis dahin bleibt der Markt zweigeteilt. Kurzfristig stützen steigende Haushaltszahlen und der Remanenzeffekt die Preise. Für 2026 rechnen Experten in guten Lagen nicht mit einem Einbruch, sondern mit einer Seitwärtsbewegung bei leicht steigenden Mieten. Der Bevölkerungsrückgang ist ein Warnsignal für die langfristige Planung, aber noch kein Auslöser für einen sofortigen Preisrutsch in den Metropolen.
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