Hubig deckelt Indexmieten – Branche warnt vor Investitionsstopp
22.12.2025 - 17:43:12Die Justizministerin plant eine jährliche Obergrenze von 3,5 Prozent für Indexmieten. Die Immobilienbranche warnt vor einem Investitionsstopp und einem weiteren Einbruch beim Neubau.
Justizministerin Stefanie Hubig will Indexmieten strikt begrenzen. Ihr Gesetzentwurf sieht eine jährliche Obergrenze von 3,5 Prozent vor – auch für bestehende Verträge. Die Immobilienwirtschaft schlägt Alarm und prophezeit einen weiteren Einbruch beim Wohnungsneubau.
Die Pläne markieren einen harten Eingriff in den Mietmarkt. „Wir deckeln den Anstieg von Indexmieten bei 3,5 Prozent pro Jahr“, erklärte die SPD-Politikerin. Die Regelung soll greifen, sobald die Inflation diesen Wert übersteigt. Liegt sie darunter, gilt weiterhin der tatsächliche Anstieg des Verbraucherpreisindexes.
Hintergrund sind die extremen Sprünge der vergangenen Jahre. Seit dem Ukraine-Krieg stiegen Indexmieten teilweise um sechs bis sieben Prozent jährlich. Solche Steigerungen seien für viele Haushalte „kaum zu stemmen“, so Hubig.
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Immobilienbranche sieht „fatales Signal“
Die Reaktion der Wohnungswirtschaft ließ nicht lange auf sich warten. Große Verbände und Bestandshalter warnen vor einem Investitionsstopp. Ihre Kernargumentation: Die Deckelung untergrabe die Kalkulationssicherheit für Neubauprojekte.
„Wer die Einnahmenseite künstlich beschneidet, entzieht dem Markt die Investitionsgrundlage“, so ein Branchensprecher. Eine aktuelle Civey-Umfrage im Auftrag von Heimstaden zeigt die Skepsis: 38 Prozent der Befragten erwarten, dass noch weniger Wohnungen gebaut werden.
Das Dilemma: Während Baukosten und Instandhaltung inflationsbedingt steigen, wären die Mieteinnahmen gedeckelt. Gerade im Neubau spielen Indexverträge eine große Rolle. In den Top-7-Städten ist bereits jeder fünfte Neubau-Mietvertrag indexiert.
Schlupflöcher sollen gestopft werden
- Möblierte Wohnungen: Vermieter sollen Grundmiete und Möblierungszuschlag künftig getrennt im Vertrag ausweisen müssen. Mieter können so leichter prüfen, ob die Höchstmiete eingehalten wird.
- Kurzzeitmieten: Diese waren bisher von der Bremse ausgenommen. Künftig will Hubig sie auf maximal sechs Monate begrenzen. Dauert ein Verhältnis faktisch länger, gilt die volle Regulierung.
Mit diesen Maßnahmen will die Ministerin intransparente Aufschläge und scheinbar befristete Dauerverträge unterbinden.
Politisches Kräftemessen in Schwarz-Rot
Die Pläne fallen in eine politisch heikle Phase. In der Koalition aus Union und SPD ist Wohnen ein Dauerstreitthema. Während die SPD auf Mieterschutz setzt, pocht die CDU/CSU auf investorenfreundliche Bedingungen.
Der Koalitionsvertrag sieht zwar eine „erweiterte Regulierung“ für Indexmieten vor. Über die konkrete Ausgestaltung wird aber noch hart gerungen. Die Opposition kritisiert die Pläne scharf. Der baupolitische Sprecher der AfD spricht von „Herumdoktern an Symptomen“.
Für die SPD ist der Vorstoß ein wichtiges Signal an die Wähler. Nach den massiven Steigerungen der Vorjahre steht die Partei unter Druck, spürbare Entlastungen zu liefern.
Experten warnen vor unbeabsichtigten Folgen
Die Debatte offenbart ein grundsätzliches Dilemma. Indexmieten galten lange als planungssichere Alternative, die in Niedriginflationszeiten oft günstiger war als ortsübliche Vergleiche.
Mit der Rückkehr hoher Inflation wurde das Instrument zur Kostenfalle. Die Deckelung soll nun die Spitzen kappen. Doch Experten warnen: Eine Obergrenze von 3,5 Prozent bedeutet in Hochinflationsphasen einen realen Einnahmeverlust für Vermieter.
Die Folge könnten sein, dass Vermieter komplett auf Indexmieten verzichten. Stattdessen würden sie andere Erhöhungsspielräume voll ausschöpfen oder sich ganz aus dem Mietmarkt zurückziehen. Das würde das Angebot an Mietwohnungen weiter verknappen.
Die kommenden Wochen werden von intensiven Lobbygesprächen geprägt sein. Mieterverbände fordern teilweise noch schärfere Grenzen, die Immobilienwirtschaft will die Deckelung aufweichen. Sollte Hubig sich durchsetzen, würde das deutsche Mietrecht tiefgreifend verändert. Die Weichen für das geplante Inkrafttreten Anfang 2027 werden jetzt gestellt.
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