Deutsche Immobilienpreise stabilisieren sich – Energieeffizienz wird zum Preistreiber

Energieeffizienz bestimmt zunehmend den Wert von Immobilien. Die EIB vergibt 500 Millionen Euro für Berlins Howoge. Mietpreise steigen moderat.

Doch der entscheidende Faktor für die Preisentwicklung ist längst nicht mehr nur die Lage: Die energetische Beschaffenheit von Gebäuden bestimmt zunehmend den Wert einer Immobilie.

Während die Kaufpreise nach einer Korrekturphase wieder moderat steigen, zahlen Käufer und Investoren deutliche Aufschläge für hocheffiziente Objekte. Unsanierte Bestandsgebäude geraten dagegen massiv unter Druck. Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes und verschiedene Marktindizes belegen diesen Trend. Beschleunigt wird die Entwicklung durch geopolitische Spannungen – insbesondere den Iran-Konflikt – und die damit verbundene Unsicherheit bei den Energiekosten.

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Rekordfinanzierung für Berliner Wohnungsbau

Ein wesentlicher Impuls für energieeffizientes Bauen kommt derzeit von der Europäischen Investitionsbank (EIB). Sie gewährte der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Howoge einen unbesicherten Rahmenkredit über 500 Millionen Euro. Das ist die größte Einzelfinanzierung der EIB für den deutschen Wohnungsbau seit einem Jahrzehnt.

Die Mittel sind zweckgebunden: Bis 2029 entstehen rund 3.200 neue Wohneinheiten in der Hauptstadt. Voraussetzung für den Kredit: hohe Energieeffizienzstandards mit einem Förderanteil von mindestens 50 Prozent. Das InvestEU-Programm unterstützt die Kooperation. Sie zeigt, wie wichtig ökologische Kriterien bei großen Immobilienfinanzierungen mittlerweile sind.

Auch private Bauvorhaben setzen auf Energieeffizienz. In Berlin-Westend startete der Bau des Projekts „arrive westend“ mit 305 Mietwohnungen. Fertigstellung: Frühjahr 2028. Der Rohbau beginnt im Mai 2026. Das Konsortium aus Primus Immobilien AG und Greystar strebt den Effizienzhaus-55-Standard sowie eine DGNB-Gold-Zertifizierung an.

Selbst bei öffentlichen Liegenschaften gewinnt die energetische Sanierung an Bedeutung. Das Landeskriminalamt Nordrhein-Westfalen bezog in Düsseldorf ein kernsaniertes Hochhaus an der Völklinger Straße. Dank neuer Fassade und moderner Gebäudetechnik sank der CO2-Fußabdruck des 50 Meter hohen Gebäudes laut offiziellen Angaben um 67 Prozent.

Mietmarkt: Regionales Wachstum, aber erste Bremsspuren

Die Knappheit an modernem Wohnraum treibt die Mietpreise weiter an – allerdings mit nachlassender Dynamik. Der IW-Wohnindex für das erste Quartal 2026 zeigt: Die Neuvertragsmieten stiegen bundesweit um 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Besonders kräftige Zuwächse gab es in Düsseldorf (5,9 Prozent), Köln (5,7 Prozent) und Hamburg (5,1 Prozent). Berlin dagegen verzeichnete eine Korrektur von minus 0,8 Prozent. Experten führen das auf das verzögerte Auslaufen von Effekten nach dem Mietendeckel zurück. Auf Quartalssicht legte die Hauptstadt jedoch wieder leicht zu – um 0,6 Prozent.

Der GREIX-Index des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) bestätigt den Trend zur Beruhigung. Die Angebotsmieten stiegen im ersten Quartal 2026 nur noch um 0,5 Prozent zum Vorquartal und um 2,9 Prozent zum Vorjahr. Das ist der niedrigste Anstieg seit Ende 2021. Real, also inflationsbereinigt, gab es im Quartal sogar einen leichten Rückgang von 0,1 Prozent.

München bleibt mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,56 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 14,36 Euro. Auffällig: Seit 2015 sind klassische Mietinserate um 22 Prozent gesunken, während das Angebot an möblierten Wohnungen um über 200 Prozent zugenommen hat. Vermieter weichen offenbar auf Nischen aus, um Regulierungen zu umgehen.

Gewerbeimmobilien: Energieeffizienz als Wertmaßstab

Auch bei Gewerbeimmobilien wird die Energieeffizienz zum entscheidenden Faktor. Das Unternehmen Purealis erwarb in Obertaufkirchen (Oberbayern) eine Light-Industrial-Immobilie im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Verfahrens. Das Objekt aus dem Jahr 2017 entspricht dem KfW-55-Standard und umfasst Flächen für Labor, Produktion und Logistik.

In Dresden starteten derweil die Rohbauarbeiten für das Lehmannzentrum II. Der Freistaat und die EU investieren rund 101 Millionen Euro. Der Komplex bietet 11.000 Quadratmeter Nutzfläche für die Digitalforschung. Fertigstellung: ebenfalls 2029.

Der Büroimmobilienmarkt zeigt sich in zentralen Lagen stabil. Die CLS Holdings veräußerte das Objekt „The Brix“ in Essen für 60 Millionen Euro. Mit über 21.000 Quadratmetern Mietfläche in Innenstadtlage zeigt dieser Abschluss: Liquide Investoren haben weiterhin Interesse an etablierten Standorten.

Regional bleibt der Gewerbeimmobilienmarkt vielfältig. In Hannover, Leer oder Dithmarschen reicht das Spektrum von landwirtschaftlichen Flächen und Reiterhöfen bis zu spezialisierten Logistikhallen und Hotels. Die Preisspannen variieren stark – je nach energetischem Zustand und Nutzungsmöglichkeit.

Finanzierung: Zinsen bleiben hoch, Kredite werden strenger

Das Finanzierungsumfeld hat sich fundamental gewandelt. Waren 2016 noch Bauzinsen unter 1 Prozent möglich, liegen sie im Frühjahr 2026 für zehnjährige Zinsbindungen bei über 4 Prozent (Quelle: Dr. Klein).

Ursache ist eine Kette globaler Ereignisse: Ukraine-Krieg, handelspolitische Spannungen, der aktuelle Irankrieg. Die hohen Zinsen machen Anschlussfinanzierungen für viele Bestandsbesitzer zur Herausforderung und schränken den Spielraum für Neukäufe ein. Zudem haben Banken nach Beobachtungen der Bundesbank ihre Richtlinien für Wohnungsbaukredite gestrafft.

In diesem Umfeld gewinnen alternative Anlageklassen an Bedeutung. Immobilien als Sachwert wirken zwar stabilisierend, werfen aber geringere Renditen ab als in den Vorjahren. Schätzungen gehen von einer Wertsteigerung von etwa 3 Prozent für Wohnimmobilien im laufenden Jahr aus.

Gold korrigierte dagegen nach einem Rekordhoch von über 5.500 US-Dollar im Januar 2026 auf rund 4.800 US-Dollar – ein Minus von etwa 14 Prozent. Für den S&P 500 wird eine Rendite von rund 9 Prozent erwartet. Immobilien positionieren sich damit derzeit eher als defensives Investment.

Angebotslücke treibt Preise – Umland profitiert

Die aktuelle Preisbildung wird massiv durch das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland zwischen 800.000 und 1,4 Millionen Wohnungen.

Die Folge: Käufer weichen vermehrt ins Umland der Metropolen aus. Eine Analyse von Immowelt zeigt, dass beim Kauf von Einfamilienhäusern im Umland von Großstädten Einsparungen von bis zu 60 Prozent möglich sind – sofern längere Pendelzeiten in Kauf genommen werden. Im direkten Umland der Top-7-Städte stiegen die Mieten zuletzt um 4,2 Prozent und damit stärker als in den Kernstädten selbst.

Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) betonen: Die Bedeutung der Energieeffizienz als Preisfaktor bleibt dauerhaft bestehen. Die Auswirkungen der Ölknappheit infolge des Iran-Konflikts treffen den Markt zwar weniger hart als die Energiekrise 2022. Doch das Bewusstsein für Betriebskosten hat sich verstetigt.

Gebäude mit schlechten energetischen Kennwerten erfahren zunehmend Preisabschläge. Potenzielle Käufer kalkulieren künftige Sanierungskosten und steigende CO2-Abgaben bereits heute mit ein.

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Ausblick: Moderate Preissteigerungen, aber tiefe Kluft

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) prognostiziert für 2026 einen moderaten Anstieg der Wohnimmobilienpreise um etwa 3,1 Prozent. Finanzdienstleister sehen nach den Preisrückgängen der Vorjahre eine Bodenbildung.

In Berlin dürften leerstehende Eigentumswohnungen aufgrund der hohen Nachfrage weiterhin Spitzenpreise erzielen – sofern sie realistisch eingepreist werden.

Trotz angekündigter Fördermaßnahmen der Bundesregierung wie dem „Bau-Turbo“ zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren bleibt die Krise im Neubausegment bestehen. Das Niveau der Baugenehmigungen von 2021 wird voraussichtlich auch im restlichen Jahresverlauf nicht wieder erreicht.

Die Branche setzt daher vermehrt auf innovative Ansätze wie das zirkuläre Bauen, um Materialkosten zu senken und Nachhaltigkeitsvorgaben zu erfüllen. Die Schere zwischen hocheffizienten, modernen Objekten und sanierungsbedürftigem Bestand wird sich weiter öffnen.