Bundesregierung will Vorkaufsrecht reformieren – Kritik ist massiv
04.02.2026 - 07:02:12
Ein neuer Gesetzesentwurf zum kommunalen Vorkaufsrecht spaltet Politik und Experten. Das Bundesbauministerium will das 2021 geschwächte Instrument wieder stärken. Doch der Vorstoß droht, den angespannten Wohnungsmarkt in Städten wie München weiter zu belasten.
Das Vorkaufsrecht galt lange als schärfstes Schwert der Kommunen gegen Verdrängung. Es ermöglichte Städten, in Milieuschutzgebieten Mietshäuser vor Investoren zu sichern. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts machte 2021 jedoch Schluss mit dieser Praxis. Seither müssen Kommunen konkrete Beweise für geplante Mieterverdrängung vorlegen – eine fast unmögliche Hürde.
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Die Folge: Das Instrument ist praktisch wirkungslos. Die Linksfraktion im Münchner Stadtrat beziffert den Schaden für die Stadt auf über 1.600 Wohnungen, die zwischen Ende 2022 und Frühjahr 2024 nicht gesichert werden konnten.
Share Deals: Die große Lücke soll gestopft werden
Der neue Referentenentwurf zielt vor allem auf eine Schlupflücke ab: die sogenannten Share Deals. Dabei verkaufen Eigentümer nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, der das Haus gehört. Bisher umgingen Investoren so legal das Vorkaufsrecht.
Die geplante Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) will das ändern. Der Ansatz der Bundesregierung setzt jedoch nicht direkt beim Verkauf der Anteile an, sondern bereits bei der vorherigen Einbringung der Immobilie in eine Gesellschaft. Experten halten diesen Mechanismus für zu kompliziert und wenig wirksam.
„Beerdigung des Vorkaufsrechts“: Die Kritik ist vernichtend
Die Reaktionen auf den Entwurf fallen harscher aus als erwartet.
- Die Linke spricht von einer „endgültigen Beerdigung des kommunalen Vorkaufsrechts“ und einem „Schlag ins Gesicht für die Mieter“.
- Kritiker sehen in den Regelungen ein Konjunkturprogramm für die Baubranche, während der Mieterschutz auf der Strecke bleibe.
- Auch aus der Münchner Stadtverwaltung kommen Forderungen nach schärferen Werkzeugen. Die SPD-Fraktion im Rathaus will das Recht für Dritte wie Genossenschaften öffnen, um gemeinwohlorientierte Käufer zu stärken.
Ein Ringen um die Zukunft der Städte
Hinter der technischen Debatte verbirgt sich ein grundsätzlicher Konflikt. Soll der Immobilienmarkt möglichst frei bleiben? Oder müssen Kommunen mit harten Eingriffen bezahlbaren Wohnraum und soziale Mischung sichern?
Das geschwächte Vorkaufsrecht hat das Kräfteverhältnis zugunsten privater Investoren verschoben. Die aktuelle Reform wird daran gemessen, ob sie diese Balance wiederherstellen kann. Klar ist: Ohne eine wasserdichte Regelung gegen Share Deals bleibt jede Novelle Stückwerk.
Der Entwurf ist noch in der Abstimmung. Angesichts des massiven Widerstands sind Nachbesserungen wahrscheinlich. Für München geht es um die Frage: Kann die Stadt den Ausverkauf ihrer Wohnviertel noch stoppen – oder nicht?
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