Bundesjustizministerin plant schärfere Regeln für möblierte Wohnungen

Die geplante Regulierung von Möblierungszuschlägen könnte das Angebot an flexiblen Wohnungen verknappen, während sich der Kaufmarkt bei moderaten Zinsen stabilisiert.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will den Markt für möblierte Wohnungen strikter regulieren. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hervor. Die Pläne könnten den boomenden Teilmarkt für flexible Wohnformen massiv verändern.

Möblierungszuschlag soll begrenzt werden

Im Zentrum steht der sogenannte Möblierungszuschlag. Bisher nutzten Vermieter ihn oft, um die Vorgaben der Mietpreisbremse zu umgehen. Künftig soll dieser Zuschlag transparent ausgewiesen und in seiner Höhe staatlich begrenzt werden.

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IW-Experten wie Michael Voigtländer und Ralph Henger warnen vor den Folgen. Ihrer Analyse zufolge ist die Nachfrage nach möblierten Apartments real gestiegen. Ausländische Fachkräfte und junge Berufstätige sind auf diese flexiblen Wohnformen angewiesen.

Die Ökonomen befürchten: Nimmt man Vermietern die wirtschaftlichen Anreize, könnten die Wohnungen vom Markt verschwinden. Das Angebot würde schrumpfen – ohne den regulären Mietmarkt nennswert zu entlasten.

Immobilienkauf: Preisdynamik lässt nach

Während der Mietmarkt unter politischer Beobachtung steht, beruhigt sich der Kaufmarkt. Der GREIX-Kaufpreisindex zeigt: Die Preisdynamik hat spürbar nachgelassen.

Im Jahresbeginn 2026 verzeichneten Bestands- und Neubauwohnungen leichte Preisabschläge von 0,6 Prozent. Einfamilienhäuser verteuerten sich nur noch um 0,4 Prozent. Bundesweit kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 3.254 Euro pro Quadratmeter, ein Haus 2.841 Euro.

Gleichzeitig zieht die Transaktionsaktivität wieder an. Grund ist ein stabileres Zinsumfeld. Die Bauzinsen pendeln sich bei moderaten 3,45 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen ein. Das gibt Kaufinteressenten wieder mehr Planungssicherheit.

Energieeffizienz entscheidet über den Wert

Ein dominierender Preistreiber ist die Energieeffizienz. Bis Mai muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie umsetzen. Die Anforderungen an Dokumentation und Ausweise steigen massiv.

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Das schlägt sich direkt in den Preisen nieder. Für eine Wohnung der Energieklasse A oder A+ zahlen Käufer bis zu 650 Euro mehr pro Quadratmeter als für unsanierte Objekte der Klassen D oder E.

Die Folge ist eine Zweiteilung des Marktes: Modernisierte Immobilien in Ballungsräumen bleiben wertstabil. Für unsanierte Altbauten in ländlichen Regionen müssen Verkäufer hingegen teils deutliche Abschläge hinnehmen.

Regulierung allein löst den Wohnungsmangel nicht

Die Pläne des Justizministeriums verdeutlichen ein Spannungsfeld: Politik will Mieter schützen, doch hohe energetische Auflagen belasten Investitionen. Branchenverbände mahnen, dass Regulierung das Kernproblem nicht löst.

Deutschland benötigt jährlich rund 400.000 neue Wohnungen. Gebaut wird derzeit nur etwa die Hälfte. Zwar hat der Gesetzgeber mit dem „Bau-Turbo“ erste Beschleunigungsinstrumente geschaffen. Bis diese wirken, wird jedoch Zeit vergehen.

Solange das Angebot der Nachfrage hinterherhinkt, bleibt der Druck in Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg enorm hoch. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum bleibt die größte Herausforderung.