BHKW-Strom: Gericht kippt „gewerbliche Infektion“ für Vermieter

Ein Berliner Gericht stuft Stromerlöse aus Blockheizkraftwerken als Nebenleistung ein, was Vermieter vor Gewerbesteuer schützt. Die finale Entscheidung liegt nun beim Bundesfinanzhof.

Ein Berliner Finanzgericht hat entschieden: Der Verkauf von Blockheizkraftwerk-Strom an Mieter ist keine gewerbliche Tätigkeit. Das könnte Vermietern hohe Steuern ersparen – doch das letzte Wort hat noch der Bundesfinanzhof.

Steuerfalle für Vermieter droht zu entschärfen

Für tausende Vermieter und Wohnungseigentümer in Deutschland steht eine wichtige steuerliche Weichenstellung bevor. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in einem Grundsatzurteil klargestellt, dass der Verkauf von Strom aus hauseigenen Blockheizkraftwerken (BHKW) an Mieter nicht automatisch zu gewerblichen Einkünften führt. Damit widerspricht das Gericht der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung, die solche Einnahmen häufig als gewerbliche Tätigkeit einstuft. Die Entscheidung hat erhebliche finanzielle Auswirkungen, denn sie schützt Vermieter vor der gefürchteten „gewerblichen Infektion“. Diese hätte zur Folge, dass nicht nur die Stromerlöse, sondern das gesamte Mieteinkommen der Gewerbesteuer unterläge.

Im Kern geht es um die steuerliche Einordnung von sogenannten Blockheizkraftwerken in Mietobjekten. Diese Anlagen erzeugen gleichzeitig Wärme und Strom. Bislang argumentierten viele Finanzämter, wer den überschüssigen Strom an seine Mieter verkaufe, treibe damit ein Energiehandelsgewerbe. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 16 K 16145/23) sieht das anders. Die Richter bewerten die Stromerzeugung lediglich als „unselbständige Nebenleistung“. Das Hauptziel der BHKW-Nutzung sei die Versorgung des Hauses mit Wärme. Der Stromverkauf sei nur ein Nebenprodukt dieser hausmeisterlichen Tätigkeit und rechtfertige keine Einstufung als gewerblicher Energiehändler. Die Einnahmen bleiben damit bei der Kategorie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und sind von der Gewerbesteuer befreit.

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Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus

Der Sieg für die Vermieter ist jedoch noch nicht in trockenen Tüchern. Die Finanzverwaltung hat gegen das Urteil Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt. Das Verfahren läuft dort unter dem Aktenzeichen X R 15/25. Die endgültige Entscheidung des obersten deutschen Steuergerichts wird richtungsweisend sein. Steuerexperten begrüßen die klare Linie des Finanzgerichts. Sie entspräche der betriebswirtschaftlichen Realität, bei der die Wärmeversorgung im Vordergrund stehe, nicht der Wettbewerb auf dem Energiemarkt.

Steuerzahlerbund rät zum Einspruch

Angesichts des schwebenden Verfahrens hat der Bund der Steuerzahler (BdSt) Vermieter mit BHKW-Anlagen zu aktivem Handeln aufgefordert. In einer Mitteilung vom 15. Dezember 2025 empfiehlt der Verband betroffenen Steuerpflichtigen zweierlei:
1. Gegen Steuerbescheide, die BHKW-Einnahmen als gewerblich einstufen, Einspruch einzulegen.
2. In diesem Einspruch auf das anhängige BFH-Verfahren (Az. X R 15/25) zu verweisen und ein Ruhen des Verfahrens zu beantragen.

Diese Strategie ermöglicht es, die Fristen zu wahren und im Falle eines für die Vermieter günstigen BFH-Urteils rückwirkend zu profitieren, ohne sofort hohe Prozesskosten tragen zu müssen.

Photovoltaik genießt bereits Steuervorteile

Die Unsicherheit bei BHKW-Anlagen steht im Kontrast zur klaren Lage bei Photovoltaik. Für kleinere PV-Anlagen (bis 30 kWp) gilt seit den Veranlagungszeiträumen 2024/2025 eine gesetzliche Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG. Diese pauschale Regelung entlastet Betreiber von Bürokratie und Besteuerung. Eine vergleichbare gesetzliche Klarstellung für Blockheizkraftwerke fehlt bislang. Umso wichtiger ist die richterliche Entscheidung des BFH, die die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Betätigung neu ziehen könnte.

Attraktivität klimafreundlicher Heizungen steht auf dem Spiel

Die Branche blickt gespannt auf das Jahr 2026 und die erwartete BFH-Entscheidung. Eine Bestätigung des Berliner Urteils würde die Attraktivität von Blockheizkraftwerken in Mehrfamilienhäusern deutlich steigern. Die Angst vor der „gewerblichen Infektion“ und der damit verbundenen Gewerbesteuer ist für viele Eigentümer derzeit ein Investitionshemmnis. Sollte der Bundesfinanzhof die Vorinstanz kippen, dürfte der Druck auf den Gesetzgeber wachsen, eine gesetzliche BHKW-Regelung nach dem Vorbild der Photovoltaik zu schaffen. Bis dahin bleibt die Steuerfalle eine latente Bedrohung, der nur durch fristwahrende Einsprüche begegnet werden kann.

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