Baugenehmigungen steigen trotz schrumpfender Bevölkerung
22.02.2026 - 05:11:12 | boerse-global.de
Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist 2025 erstmals seit Jahren wieder gestiegen. Gleichzeitig schrumpft die Bevölkerung. Diese gegenläufigen Trends spalten den Immobilienmarkt in zwei Welten.
Laut dem Statistischen Bundesamt stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen im vergangenen Jahr um 10,8 Prozent auf 238.500. Das ist der erste Anstieg seit 2021 und ein Signal der Stabilisierung für den Bausektor. Parallel dazu meldete das Institut empirica einen Bevölkerungsrückgang von rund 100.000 Menschen für 2025. Die Zuwanderung konnte den Sterbeüberschuss nicht mehr ausgleichen.
Ein kurzfristiges Aufatmen für den Bausektor
Branchenkenner werten den Anstieg der Genehmigungen als positives Zeichen nach einer langen Durststrecke. Verantwortlich ist eine neue Normalität bei den Bauzinsen, die sich zwischen 3,8 und 4,2 Prozent eingependelt haben. Investoren und Bauherren akzeptieren die veränderten Rahmenbedingungen offenbar und planen wieder mehr Projekte.
Doch Vorsicht ist angebracht. Die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen bleibt weiter deutlich hinter dem Bedarf zurück. Prognosen des ifo-Instituts erwarten für 2025 nur etwa 175.000 Fertigstellungen. Der Wohnungsmangel in vielen Regionen dürfte sich also zunächst nicht entspannen.
Die demografische Zeitbombe tickt weiter
Während der Bausektor kurzfristig aufatmet, zeichnet die Demografie ein düsteres Langfristbild. Das starke Bevölkerungswachstum der 2010er Jahre ist vorbei. Bis Mitte der 2040er-Jahre wird ein moderater Rückgang der Einwohnerzahl erwartet.
Besonders betroffen sind ländliche und strukturschwache Gebiete, vor allem in Ostdeutschland. Dort nimmt der Wohnungsleerstand bereits wieder zu. Im Gegensatz dazu bleiben Metropolregionen wie München, Berlin oder Hamburg durch Zuzug stabil. Die Kluft zwischen Stadt und Land wird immer größer.
Zwei Welten: Boomende Städte, schrumpfendes Land
Diese Spaltung zeigt sich deutlich in den Preisen. In den Top-7-Metropolen legten die Immobilienpreise im vierten Quartal 2025 wieder deutlich zu – in Frankfurt am Main sogar um 5,7 Prozent. In abgelegenen Regionen verliert der Markt dagegen an Dynamik.
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Für 2026 rechnen Experten bundesweit mit einem moderaten Preisanstieg von 3 bis 4 Prozent. Getragen wird dieser Anstieg aber fast ausschließlich von den teuren Stadtlagen. Auf dem Land entscheiden Infrastruktur und Anbindung über den Werterhalt. Der Homeoffice-Trend kann strukturelle Nachteile wie schlechte Breitbandverbindungen nicht ausgleichen.
Wie wollen die Deutschen zukünftig wohnen?
Parallel zum demografischen Wandel verändern sich auch die Wohnwünsche. Eine Studie des DIW zeigt eine historische Trendwende: Nach Jahrzehnten des Wachstums werden Wohnungen in Deutschland wieder kleiner. Grund sind die steigende Zahl von Single-Haushalten (41 Prozent) und die hohen Preise.
Eine YouGov-Umfrage bestätigt diesen Trend. Gefragt sind nicht mehr zwingend Innenstadtlagen, sondern der Stadtrand oder gut angebundene Kleinstädte. Fast die Hälfte der Befragten wünscht sich eine Eigentumswohnung. Zukünftige Bauprojekte müssen sich auf kleinere, effiziente und energieeffiziente Wohnungen einstellen.
Was hält die Nachfrage am Leben?
Ein paradoxer Effekt stützt die Nachfrage vorerst: Obwohl die Bevölkerung stagniert, ist die Zahl der Haushalte zwischen 2011 und 2024 um über drei Millionen gestiegen. Immer mehr Menschen leben allein oder zu zweit. Dieser Trend zu kleineren Haushalten sorgt dafür, dass der Bedarf an Wohneinheiten hoch bleibt.
Energieeffizienz entwickelt sich zum entscheidenden Werttreiber. Immobilien mit schlechter Energiebilanz verlieren spürbar an Marktwert. Für Käufer und Investoren wird die genaue Analyse der Mikrolage und der demografischen Prognosen immer wichtiger. Die große Frage lautet: Kann der kurzfristige Bauboom die langfristigen demografischen Herausforderungen abfedern?
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