Immobilienübertragung: 280.000-Euro-Haus steuerfrei an Familie
Veröffentlicht am: 06.08.2026 um 14:30 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die steueroptimierte Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie gewinnt angesichts steigender Immobilienwerte und moderater Freibeträge für entferntere Verwandte zunehmend an Bedeutung. Ein aktuelles Fallbeispiel zur Übertragung eines Mehrfamilienhauses verdeutlicht, wie durch die Kombination aus Schenkung und einer zinslosen Kaufpreisstundung die Steuerlast minimiert und gleichzeitig die Liquidität der Erwerber geschont werden kann.
Das Modell der Kaufpreisstundung im familiären Kontext
Im Zentrum der Betrachtung steht die Übertragung eines in den 1970er-Jahren errichteten Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten. Das Objekt weist einen geschätzten Marktwert von 280.000 Euro auf. In der vorliegenden Konstellation beabsichtigt ein Eigentümer in seinen mittleren 50ern, die Immobilie an einen Neffen und zwei Nichten zu übertragen.
Ein wesentliches Hindernis bei solchen Transaktionen sind die steuerlichen Freibeträge, die bei Neffen und Nichten lediglich 20.000 Euro pro Person betragen. Um diesen Rahmen optimal zu nutzen, wird ein Modell angewandt, das eine Teilschenkung mit einem Verkauf kombiniert. Hierbei wird ein Betrag von insgesamt 60.000 Euro – entsprechend der summierten Freibeträge der drei Erwerber – als Schenkung deklariert. Der verbleibende Kaufpreis in Höhe von 220.000 Euro wird nicht unmittelbar fällig gestellt, sondern über eine zinslose Kaufpreisstundung finanziert.
Der Fachanwalt für Steuerrecht Jens Stenert empfiehlt in diesem Zusammenhang eine Stundung über einen Zeitraum von 20 Jahren. Dies resultiert in einer jährlichen Tilgungsrate von 5.000 Euro, welche die Erwerber an den Verkäufer leisten.
Steuerliche Vorteile und Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
Wer ein Mehrfamilienhaus an Neffen oder Nichten übertragen möchte, stößt schnell an die Freibetragsgrenzen. Mit der Kombination aus Schenkung und zinsloser Kaufpreisstundung lässt sich die Steuerlast jedoch deutlich senken – und die nächste Generation übernimmt ohne Bankfinanzierung. Jetzt kostenlosen Leitfaden anfordern
Die Attraktivität dieses Modells beruht maßgeblich auf der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Nach Auffassung des Gerichts sind derartige Ratenzahlungen im privaten Bereich steuerfrei zu behandeln. Ein entscheidender Vorteil besteht darin, dass bei einer zinslosen Stundung kein fiktiver Zinsanteil versteuert werden muss. Während bei gewerblichen Veräußerungsgeschäften oft eine Abzinsung vorgenommen wird, die zu steuerpflichtigen Zinseinkünften beim Verkäufer führen kann, entfällt diese Belastung bei der privaten Vermögensübertragung in der beschriebenen Form.
Zusätzlich bietet der Verkauf gegenüber einer reinen Schenkung den Vorteil, dass die Erwerber neues Abschreibungspotenzial generieren können. Durch den entgeltlichen Erwerbsteil ist es den Neffen und Nichten möglich, Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend zu machen, was die steuerliche Belastung aus den Mieteinnahmen der drei Wohneinheiten reduziert.
Langfristige Finanzierungsaspekte
Die Übernahme einer Immobilie durch die nächste Generation scheitert oft an der Liquidität. Eine zinslose Kaufpreisstundung über 20 Jahre entlastet die Erwerber – und der Verkäufer erhält eine planbare private Rente. Wie Sie das Modell rechtssicher gestalten, zeigt Ihnen dieser Leitfaden. Leitfaden zur steueroptimierten Übertragung sichern
Die Gestaltung der Zahlungsmodalitäten über zwei Jahrzehnte hinweg ermöglicht es der nächsten Generation, die Immobilie ohne externe Bankfinanzierung zu übernehmen. Die jährliche Belastung von 5.000 Euro ist so kalkuliert, dass sie in der Regel aus den laufenden Erträgen des Objekts gedeckt werden kann.
Dieses Vorgehen sichert einerseits den Kapitalerhalt innerhalb der Familie und bietet dem Veräußerer eine langfristige private Rentenzahlung, ohne die steuerlichen Nachteile einer Einmalzahlung oder einer hochverzinsten Darlehenslösung in Kauf nehmen zu müssen. Fachleute weisen darauf hin, dass die exakte Dokumentation und die vertragliche Gestaltung der Stundung essenziell sind, um die Anerkennung durch die Finanzbehörden dauerhaft sicherzustellen.
