Immobilienerbe: Freibeträge bis 500.000 Euro alle zehn Jahre nutzen

Steigende Preise erhöhen Erbschaftsteuerlast. Familien nutzen Überkreuzschenkung und Eigenheimschaukel für steuerfreie Millionenübertragungen.

Familien können mit cleveren Modellen wie der Überkreuzschenkung oder der sogenannten Eigenheimschaukel Millionenwerte steuerfrei übertragen. Die Grundlage: Freibeträge, die alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen.

Freibeträge und die Zehnjahresfrist

Das Gesetz räumt Ehegatten einen Freibetrag von 500.000 Euro ein, Kinder erhalten 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Für Geschwister sind es nur 20.000 Euro. Wer diese Grenzen strategisch nutzt, kann über Jahrzehnte hinweg enorme Summen steuerfrei verschenken.

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Der Trick: Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zwischen denselben Personen werden zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser Frist stehen die Freibeträge in voller Höhe erneut zur Verfügung. Experten raten daher zu frühzeitigen Teilübertragungen in Raten.

Überkreuzschenkung: Das Prinzip mit Widerrufsrecht

Besonders beliebt ist die Überkreuzschenkung bei Miteigentum. Partner schenken sich gegenseitig ihre Anteile an einer Immobilie. Entscheidend ist die Vereinbarung eines Widerrufsrechts für den Todesfall: Stirbt ein Partner, fällt der Anteil an den Überlebenden zurück – und bleibt unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei.

Ein großer Vorteil: Selbst bei späterem Auszug fällt keine Schenkungsteuer an.

Die Eigenheimschaukel: Liquidität ohne Freibetrag

Noch raffinierter ist die Eigenheimschaukel. Das Familienheim wird zunächst steuerfrei an den Ehegatten verschenkt. Nach einer Wartefrist – der sogenannten Schamfrist – kauft der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie zurück.

Da Schenkungen des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten grundsätzlich steuerfrei sind, lässt sich so Liquidität übertragen, ohne den Freibetrag von 500.000 Euro zu belasten.

Wo die Grenzen liegen

Die Steuerfreiheit gilt nicht für jede Immobilie. Der Bundesfinanzhof entschied bereits 2013 (Az. II R 35/11): Nur der Lebensmittelpunkt der Familie ist begünstigt. Ferien- oder Zweitwohnungen fallen nicht darunter. Ein konkreter Fall: Die Übertragung einer Ferienimmobilie auf Sylt führte zu einer erheblichen Steuerforderung.

Die Bundesregierung plant zudem Verschärfungen. Diskutiert wird eine Größenbegrenzung der Wohnfläche auf 200 Quadratmeter – ähnlich der Regelung für Erwerbe durch Kinder.

Nießbrauch senkt die Steuerlast

Ein weiteres Instrument ist der Nießbrauch. Der Schenker behält sich das Recht auf Erträge oder Wohnrechte vor. Dessen Kapitalwert wird vom Verkehrswert abgezogen und senkt so die Bemessungsgrundlage. Der BFH bestätigte im Januar 2026 (Az. II R 35/23), dass der dabei verwendete Zinssatz von 5,5 Prozent verfassungsgemäß ist.

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Liegt der vom Finanzamt ermittelte Standardwert über dem tatsächlichen Marktwert, können Eigentümer durch ein Verkehrswertgutachten eine geringere Steuerlast nachweisen. Das lohnt sich besonders, wenn Bodenrichtwerte die reale Marktsituation nicht präzise abbilden.

Kettenschenkungen: Doppelte Freibeträge

Auch Kettenschenkungen sind ein probates Mittel. Vermögen wird über eine Zwischenperson – etwa den Ehegatten – an die Endbegünstigten geleitet. So lassen sich Freibeträge doppelt nutzen. Der BFH legitimierte diese Praxis im Juli 2022 unter der Bedingung, dass der Zwischenerwerber eine eigene Verfügungsbefugnis über das Geschenk besitzt.