Immobilienerbe: 430.000 Fälle jährlich – Sanierungskosten bis 40.000 Euro

Jährlich werden rund 430.000 Immobilien vererbt. Erben müssen mit hohen Sanierungskosten, Steuerfallen und Sozialleistungsrisiken rechnen.

Rund 430.000 Immobilien werden in Deutschland jährlich vererbt – Tendenz steigend. Bis 2040 prognostizieren Experten über 500.000 Fälle pro Jahr. Für Erben bedeutet das nicht nur finanzielle Chancen, sondern auch erhebliche Verpflichtungen.

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Immobiliennachlass: Teure Sanierungen warten

Wer eine Immobilie erbt, muss oft tief in die Tasche greifen. Eine neue Heizungsanlage kostet zwischen 15.000 und 30.000 Euro, eine Dachsanierung schlägt mit 20.000 bis 40.000 Euro zu Buche. Hinzu kommen laufende Kosten: Grundsteuer und Versicherungen verschlingen jährlich 2.000 bis 4.000 Euro.

Erben haben sechs Wochen Zeit, den Nachlass auszuschlagen. Das lohnt sich, wenn Sanierungskosten oder Schulden den Immobilienwert übersteigen. Wer investieren will, findet Bauspardarlehen mit Zinsen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent.

Steuern sparen mit System

Schenkungen zu Lebzeiten werden immer beliebter. Der Grund: Kinder können alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehepartner sogar 500.000 Euro und Enkel 200.000 Euro. Durch sogenannte Kettenschenkungen über den Ehepartner lässt sich der steuerfreie Transfer optimieren – der Bundesfinanzhof machte dies 2022 möglich.

Noch raffinierter: Nießbrauch oder Wohnrecht. Wer ein Wertpapierdepot im Wert von einer Million Euro verschenkt, aber die Erträge behält, senkt die Steuerlast massiv. 2023 wurden in Deutschland Erbschaften und Schenkungen im Wert von 121,5 Milliarden Euro veranlagt – ein Plus von 20 Prozent zum Vorjahr.

Wenn das Erbe Sozialleistungen gefährdet

Eine Erbschaft kann den Bezug von Bürgergeld kosten. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg entschied: Miterben von Immobilien und Aktien über 1,2 Millionen Euro haben keinen Anspruch auf Sozialleistungen – selbst wenn die Erbengemeinschaft die Verwertung blockiert. Das Schonvermögen liegt bei 40.000 Euro.

Auch bei der Pflege wird's teuer: Ein Pflegeheimplatz kostet 2026 durchschnittlich 3.245 Euro pro Monat. Erst wenn das eigene Vermögen auf 10.000 Euro geschrumpft ist, springt der Staat ein. Wer vorher verschenkt, muss aufpassen: Das Sozialamt kann Schenkungen bis zu zehn Jahre rückwirkend anfechten. Ein neues Pflege-Neuordnungsgesetz soll die Wartezeiten verlängern.

Österreich: 76 Milliarden Euro steuerfrei vererbt

Andere Länder machen es vor – oder lassen es sein. In Österreich fiel die Erbschaftssteuer 2008 weg. Seitdem haben die 100 reichsten Erben rund 76,4 Milliarden Euro steuerfrei übernommen. Organisationen fordern eine progressive Steuer ab fünf Millionen Euro Freibetrag. Das jährliche Erbvolumen soll von 22 Milliarden Euro (2025) auf 41 Milliarden Euro (2050) steigen.

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Digitale Helfer für den Nachlass

Neue Apps erleichtern die Abwicklung: Erbanteil-Rechner nach Bürgerlichem Gesetzbuch, Notarkosten-Rechner und digitale Checklisten für den Nachlass. Die Justiz kämpft derweil mit Überlastung – das Amtsgericht Frankfurt leidet unter Personalmangel und der Umstellung auf elektronische Akten.

Prominente Fälle: Von Lagerfeld bis Klimt

Selbst Promi-Erbschaften landen vor Gericht. Der Nachlass von Karl Lagerfeld (292 Millionen Euro) wird nach französischem Recht verteilt. Tiere als Erben? Nicht erlaubt. Stattdessen erbten Assistenten und Models – sein Haustier bekam eine Immobilie und Unterhalt für die Betreuung.

Und ein Gemälde von Gustav Klimt sorgt in New York für Streit: Nachfahren pochen auf ihr Eigentumsrecht – ein Fall von Restitution, der Schlagzeilen macht.