Immobilien-Steuern: 94% Forderungen erlassen in 105 Fällen seit 2021
Veröffentlicht am: 20.08.2026 um 08:30 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die steuerliche Behandlung von Immobilien und deren Übertragung innerhalb von Familienverbänden unterliegt komplexen gesetzlichen Regelungen, die erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten einer Transaktion haben. Insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungssteuer bieten unter bestimmten Voraussetzungen signifikante Entlastungsmöglichkeiten, erfordern jedoch eine präzise rechtliche Ausgestaltung.
Befreiungen bei der Grunderwerbsteuer und Gestaltungsmöglichkeiten
Ein zentrales Instrument zur Kostenminimierung stellt die familieninterne Übertragung dar. Gemäß § 3 Nr. 6 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sind Verkäufe oder Schenkungen zwischen Verwandten in gerader Linie – also zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln – von der Grunderwerbsteuer befreit. Dieser Vorteil erstreckt sich ebenfalls auf Übertragungen zwischen Ehegatten.
Für Erwerber außerhalb dieses begünstigten Personenkreises variiert die steuerliche Belastung je nach Bundesland erheblich. Während Bayern und Sachsen Sätze von 3,5 % anwenden, erreichen die Sätze in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland bis zu 6,5 %.
Fachleute raten dazu, bei Neubauprojekten den Grundstückskaufvertrag rechtlich und zeitlich strikt vom Bauvertrag zu trennen. Ein zeitlicher Abstand von mindestens sechs Monaten zwischen den Verträgen könne dazu beitragen, die Steuerlast lediglich auf den Grund und Boden zu begrenzen, anstatt auf das gesamte Bauvorhaben.
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, mitverkauftes Inventar bis zu einer Grenze von 15 % des Kaufpreises separat im Kaufvertrag auszuweisen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf die unbewegliche Immobilie anfällt, mindert dieser Schritt die Bemessungsgrundlage. Beim Erbbaurecht hingegen wird die Steuer lediglich auf den kapitalisierten Erbbauzins erhoben, was die anfänglichen Anschaffungskosten reduziert.
Regionale Disparitäten bei Erbschaften und Vermögenswerten
Statistische Erhebungen für das Jahr 2024 verdeutlichen ein starkes Gefälle bei steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen zwischen Ost- und Westdeutschland. Im Osten belief sich das Volumen auf insgesamt 1,3 Milliarden Euro, was einem Wert von 105 Euro je Einwohner entspricht. In Westdeutschland hingegen lag das Gesamtaufkommen bei 61 Milliarden Euro beziehungsweise 905 Euro je Einwohner – ein neunfacher Unterschied.
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Diese Differenz spiegelt sich auch im Median-Nettovermögen wider, das im Osten mit 35.900 Euro deutlich unter dem westdeutschen Wert von 143.200 Euro liegt. Besondere Beachtung findet in diesem Kontext die sogenannte Verschonungsbedarfsprüfung.
In den Jahren 2021 bis 2024 wurden in insgesamt 105 Fällen Steuerforderungen von ursprünglich 7,8 Milliarden Euro auf 465 Millionen Euro reduziert. Dies entspricht einer Senkung um 94 %. Bemerkenswert ist, dass sämtliche dieser Fälle in Westdeutschland oder Berlin verzeichnet wurden.
Rechtliche Anforderungen an die Steuerbefreiung für Familienheime
Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien. Das Finanzgericht Düsseldorf entschied in einem Verfahren (Az. 4 K 1808/25 Erb), dass die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim zwingend eine tatsächliche Selbstnutzung durch den Erblasser bis zu dessen Tod voraussetzt.
Die bloße Absicht einer künftigen Eigennutzung sei nicht ausreichend. Im konkreten Fall verlor eine Witwe den Steueranspruch, obwohl sie nach dem Tod ihres Mannes in das Objekt einzog, da dieser das Haus vor seinem Ableben nicht mehr selbst bewohnt hatte. Eine Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen.
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Parallel dazu befasste sich das Finanzgericht Münster (3 K 469/24 F) mit der mittelbaren Nutzungsüberlassung von Grundstücken. Das Gericht stellte fest, dass eine solche Überlassung zu steuerschädlichem Verwaltungsvermögen führen könne. Eine Rückausnahme im Erbschaftsteuergesetz greife nur bei einer unmittelbaren Überlassung. Auch dieser Sachverhalt liegt dem Bundesfinanzhof zur Revision vor (Az. II R 38/25).
Kommunale Finanzlage und die Rolle der Grundsteuer
Der finanzielle Rahmen für Immobilienbesitzer wird zudem durch die Lage der kommunalen Haushalte beeinflusst. Für das Jahr 2025 wird ein kommunales Finanzierungsdefizit von 31,9 Milliarden Euro prognostiziert – ein Rekordwert seit 1990. Während die Gewerbesteuer, etwa in Stadtkreisen Baden-Württembergs, im Jahr 2025 um 18,3 % sinken dürfte, steigen die Ausgaben kontinuierlich.
Die Sozialausgaben kletterten bereits 2024 um 11,7 % auf 84,5 Milliarden Euro, und die Personalausgaben werden für 2025 mit einer Steigerung von 6,8 % auf 113,4 Milliarden Euro kalkuliert. In diesem Umfeld bleibt die Grundsteuer für Kommunen ein verlässlicher Hebel zur Einnahmensicherung.
