Immobilien-Erbe: 60 Prozent der Erbengemeinschaften brauchen bis zu fünf Jahre

In Deutschland werden jedes Jahr rund 400.000 Immobilien vererbt. Für die Hinterbliebenen bedeutet dies jedoch häufig den Beginn komplexer Auseinandersetzungen, da die Immobilien zumeist nicht an Einzelpersonen, sondern an mehrere Parteien gleichzeitig fallen. Nachlassfachleute warnen vor den typischen Dynamiken innerhalb solcher Erbengemeinschaften und weisen auf vorbeugende Regelungen hin, um langwierige Blockaden abzuwenden.

Familiäre Konflikte und jahrelange Blockaden

Dass Hinterbliebene nicht allein erben, stellt in der Praxis die Regel dar. Eine von dem Nachrichtenportal t-online veröffentlichte Auswertung von 4.584 Fällen durch den Dienstleister Erbteilung zeigt, dass vier von fünf Personen gemeinsam mit anderen erben. Meistens setzen sich diese Gemeinschaften aus zwei bis vier Beteiligten zusammen. Dabei geht der Streit laut der Untersuchung in über 80% der Fälle direkt von Geschwistern aus.

Die Klärung solcher Nachlässe zieht sich oft beträchtlich in die Länge. Der Erhebung zufolge erzielen 60% der Erbengemeinschaften erst nach zwei bis fünf Jahren eine Einigung. Lediglich 9,19% schaffen eine Lösung innerhalb eines Jahres. Über 14% der Fälle beanspruchen sechs bis zehn Jahre, während 9% der Gemeinschaften zwischen elf und 20 Jahre für die Auseinandersetzung benötigen.

Die Ursachen für derartige Reibereien sind vielschichtig: Als primärer Auslöser gelten unterschiedliche Vorstellungen über die Nutzung oder Verwertung der Immobilie, was 20,8% der Konflikte ausmacht. Fehlender Respekt wird mit 17,1% genannt, gefolgt von Neid und Missgunst mit 12,9%. Bemerkenswert ist zudem, dass 13% der Betroffenen bereits vor dem Erbfall in familiären Streit verwickelt waren.

In 52% der Konfliktfälle belasten außerdem noch offene Rechnungen die Verhandlungen. Befragungsdaten belegen ferner, dass 32% der Beteiligten die Erfahrung machen mussten, dass selbst ein bestehendes Testament nicht alle Erben zufriedenstellt. Rund 69% erwägen aus diesem Grund den Verkauf des eigenen Erbanteils.

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Rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten und internationale Vorgaben

Um diesen Streitigkeiten vorzubeugen, raten Thüringer Notare zu eindeutig formulierten letztwilligen Verfügungen, da unklare Formulierungen erhebliche Irrtümer und Rechtsfallen bergen.

Juristische Experten aus dem Notariat betonen, dass nach dem Tod mindestens ein Erbe den entsprechenden Antrag stellen müsse, woraufhin die Klärung der Erbfolge eingeleitet werde. Die verbreitete Annahme, man müsse zunächst sechs Monate verstreichen lassen, treffe nicht zu.

Gehört eine Immobilie mehreren Erben zur gesamten Hand, kommen verschiedene Instrumente zur Nachlassteilung infrage:
- eine notariell beurkundete Teilungsvereinbarung,
- die formbedürftige Übertragung ideeller Anteile,
- Ausgleichszahlungen – gegebenenfalls abgesichert über Gutachten und Notardepotkonten –,
- der gemeinsame Verkauf mit quotenmäßiger Erlösauskehr.

Rechtsexperten empfehlen zur Konfliktvermeidung letztwillige Verfügungen, die neben klaren Erbeneinsetzungen auch konkrete Vermächtnisse und eine Testamentsvollstreckung enthalten.

Internationale Vergleiche zeigen ähnliche Herausforderungen: In Spanien existiert beispielsweise die Rechtsfigur des Vermittlers zur Erbteilung, der eine Nachlassverteilung auch gegen den Widerstand Einzelner vorantreiben kann.

Bei grenzüberschreitenden Fällen innerhalb Europas greift seit 2015 die Europäische Erbrechtsverordnung. Fachleute aus Österreich weisen darauf hin, dass ohne ausdrückliche Rechtswahl das Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsorts gilt, weshalb vorgefertigte Muster aus dem Internet oft Formfehler bergen.

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Steuerliche Anzeigepflichten nicht vernachlässigen

Neben zivilrechtlichen Hürden bestehen für Immobilienerben strikte steuerliche Auflagen. Fachanwälte für Erbrecht und Steuerberater warnen davor, darauf zu vertrauen, dass Finanzbehörden automatisch über den Erbfall informiert würden.

Zwar sei nicht in jedem Fall sofort eine Erbschaftsteuererklärung fällig, eine Pflicht zur zeitnahen Anzeige des Erwerbs bestehe jedoch grundsätzlich. Das Versäumen gesetzlicher Fristen birgt Risiken, die im Ernstfall bis zum Vorwurf der Steuerhinterziehung reichen können.