Immobilie vererben: Kinder können bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten

Die Weitergabe von Wohneigentum an die nächste Generation ist mit erheblichen steuerlichen Vorgaben verknüpft. Um die Steuerlast bei Schenkungen oder Erbschaften gering zu halten, befassen sich mehrere Ratgeber mit den rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Eine vorausschauende Planung ermöglicht es Eigentümern, Freibeträge gezielt auszuschöpfen und gesetzliche Vergünstigungen in Anspruch zu nehmen.

Gesetzliche Freibeträge und die Zehnjahresfrist

Bei der Übertragung von Immobilienvermögen greifen gestaffelte Freibeträge nach dem Verwandtschaftsgrad. Ehegatten steht ein persönlicher Freibetrag von 500.000 Euro zu. Kinder können je Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, sodass sich bei der Zuwendung durch beide Elternteile eine summe von bis zu 800.000 Euro pro Kind ergibt.

Für Enkel liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro; sind deren Eltern bereits verstorben, erhöht sich dieser Wert auf 400.000 Euro. Schwiegerkinder und alle weiteren Personen verfügen über einen Betrag von 20.000 Euro.

Zusätzlich existiert in der Steuerklasse I ein Freibetrag für Hausrat in Höhe von 41.000 Euro. Sämtliche persönlichen Freibeträge können alle zehn Jahre erneut voll ausgeschöpft werden. Bei mehreren Zuwendungen derselben Person innerhalb dieses Zeitraums werden diese steuerlich zusammengerechnet.

Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim

Eine vollständige Steuerbefreiung sieht das Gesetz unter bestimmten Auflagen für das selbst genutzte Familienheim vor. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können dieses grundsätzlich ohne Besteuerung erben, sofern sie die Wohnimmobilie weiter selbst bewohnen.

Für Kinder greift diese Begünstigung ausschließlich bis zu einer maximalen Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Zudem muss der Erbe unverzüglich einziehen, was in der Regel einen Zeitraum von binnen sechs Monaten bedeutet. Die Immobilie muss anschließend mindestens zehn Jahre lang eigenhändig zu Wohnzwecken genutzt werden.

Zieht der Erbe vorzeitig aus oder wird das Objekt innerhalb dieser Frist verkauft, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Eine Ausnahme gilt nur, falls eine spätere Pflegebedürftigkeit die Eigennutzung nachweislich unmöglich macht. Zu Renovierungsarbeiten vor dem Einzug existiert eine entsprechende Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH Az. II R 6/21).

Anzeige

Wer die Nachfolge für seine Immobilien und sein Vermögen frühzeitig regelt, schützt seine Angehörigen vor rechtlichen Unsicherheiten. Dieser kostenlose Ratgeber bietet geprüfte Vorlagen und wertvolle Tipps, um Erbschaftsteuer zu sparen und den Nachlass rechtssicher zu gestalten. Berliner Testament & Erbschaftstipps kostenlos herunterladen

Gestaltung durch Kettenschenkung, Nießbrauch und Verkauf

Um die Steuerlast weiter zu senken, kommen diverse Übertragungsmodelle in Betracht:

• Kettenschenkung: Hierbei werden Vermögenswerte über Zwischenschritte übertragen, beispielsweise um höhere Freibeträge zu nutzen. Für die rechtskonforme Ausgestaltung sind zwei strikt getrennte Verträge erforderlich.
• Wohnrecht und Nießbrauch: Die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts mindert den steuerlichen Wert des übertragenen Eigentums erheblich. Investitionen oder Umbauten der Kinder können steuerlich nur dann angerechnet werden, wenn hierfür eine notarielle Dokumentation vorliegt.
• Verkauf statt Schenkung: Ein regulärer Verkauf an die Nachkommen ermöglicht es den Erwerbern, höhere Abschreibungen geltend zu machen. Bei einem Verkauf nach mehr als zehn Jahren im Privatbesitz ist der Wertzuwachs für den Veräußerer steuerfrei. Allerdings muss der vereinbarte Kaufpreis zwingend dem realen Marktwert entsprechen.

Während bei einer Schenkung der damalige Übertragungswert maßgeblich ist und künftige Preissteigerungen direkt dem Beschenkten zufallen, zählt im Erbfall stets der Marktwert am Todestag, nicht der ursprüngliche Anschaffungspreis. Das Aufbewahren von Kaufbelegen ist daher ratsam.

Anzeige

Viele Menschen machen beim Vererben und Schenken folgenschwere Fehler, die später zu Belastungen für die Familie führen können. Erfahren Sie in diesem kostenfreien Report, wie Sie typische Fallstricke vermeiden und Ihren Nachlass ohne juristisches Vorwissen selbst ordnen. Gratis-Ratgeber: Nachlass und Vorsorge leicht gemacht

Meldepflichten und Anzeige beim Finanzamt

Erbschaften und Schenkungen müssen innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden. Diese Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn der Erwerb vollständig unter die Freibeträge fällt oder steuerbefreit ist. Bei der Meldung müssen auch alle Vorerwerbe und Schenkungen der vorangegangenen zehn Jahre angegeben werden.

Eine unterlassene Anzeige zieht zwar für sich genommen keine Sanktionen nach sich; führt das Versäumnis jedoch zu einer Steuerverkürzung, drohen strafrechtliche Konsequenzen wegen Steuerhinterziehung. Die formelle Erbschaftsteuererklärung selbst ist erst nach gesonderter Aufforderung durch das Finanzamt abzugeben, wofür eine Frist von mindestens einem Monat gewährt wird.