Erbschaftsteuer fürs Eigenheim: Für Kinder gilt eine Grenze von 200 Quadratmetern
Veröffentlicht am: 21.10.2026 um 01:09 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die Übernahme einer Nachlassimmobilie ist für viele Hinterbliebene mit weitreichenden finanziellen und rechtlichen Pflichten verbunden. Um Fehlannahmen vorzubeugen, hat die Bausparkasse Schwäbisch Hall in einer Auswertung fünf weit verbreitete Mythen rund um das Vererben von Eigenheimen aufgegriffen. Im Mittelpunkt stehen dabei strenge Vorgaben für die steuerfreie Übernahme, behördliche Fristen und formelle Anzeigepflichten.
Selbstnutzung und Flächengrenzen entscheiden über die Steuerbefreiung
Demnach bleibt das geerbte Familienheim für hinterbliebene Ehe- und eingetragene Lebenspartner steuerfrei, sofern diese mindestens zehn Jahre lang selbst in der Immobilie wohnen. Auch für erbende Kinder greift dieses Privileg nur unter konkreten Auflagen: Voraussetzung sind der unverzüglich Einzug sowie eine zehnjährige Nutzung als Hauptwohnsitz.
Zudem gilt für Kinder eine strikte Wohnflächengrenze von 200 Quadratmetern. Jeder Quadratmeter, der über dieses Maß hinausgeht, unterliegt der Erbschaftsteuer, soweit die Summe nicht durch persönliche Freibeträge abgedeckt wird.
Wird das geerbte Objekt vor Ablauf der zehnjährigen Frist verkauft, vermietet oder lediglich als Zweitwohnsitz genutzt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Die Bausparkasse verweist in diesem Zusammenhang auf die gesetzlichen Freibeträge: Diese belaufen sich auf 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro je Kind sowie 200.000 Euro für Enkelkinder.
Am Beispiel einer Region wie dem Rhein-Main-Gebiet verdeutlicht die Auswertung die Konsequenzen: Erbt ein Kind dort ein Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 650.000 Euro und entscheidet sich für eine Vermietung oder Veräußerung statt des Selbsteinzugs, werden nach Abzug des Freibetrags 250.000 Euro steuerpflichtig.
Gesetzliche Fristen und Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt
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Für die Entscheidungsfindung bleibt wenig Zeit. Erben steht ab der Kenntnis des Erbfalls eine Frist von sechs Wochen zu, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Wer das Haus übernimmt, profitiert zumindest bei den Formalitäten: Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall gerichtsgebührenfrei möglich.
Rechtsexperten und Steuerberater betonen zudem, dass das Finanzamt keineswegs automatisch über jeden Erbfall in Kenntnis gesetzt wird. Hinterbliebene sind gesetzlich verpflichtet, dem Fiskus die Erbschaft eigenständig anzuzeigen.
Auch wenn nicht in jedem Fall eine vollständige Erbschaftsteuererklärung gefordert wird, kann eine Fristversäumnis im schlimmsten Fall als Steuerhinterziehung gewertet werden. Insbesondere bei Grundstücken und Immobilien gestaltet sich die steuerliche Anzeige oft komplex.
Welche Flächen zum steuerbegünstigten Objekt gehören, beschäftigte auch den Bundesfinanzhof. In einem Verfahren hatte die Finanzverwaltung den begünstigten Wert zunächst auf 521.417 Euro taxiert und dabei nur das Flurstück des Wohnhauses berücksichtigt.
Das Gericht bestätigte hingegen die Klägerposition, wonach auch Garten- und Wegegrundstücke einzubeziehen waren, wodurch sich der begünstigte Wert auf 1.174.438 Euro belief. Einwendungen gegen den Grundstücksumfang sind dem Urteil zufolge allerdings nur gegen die Feststellung des Belegenheitsfinanzamts zulässig.
Konfliktpotenzial in Erbengemeinschaften und Vermietungsprobleme
Zusätzliche Hürden entstehen, wenn mehrere Erben als Gemeinschaft auftreten. Gesetzlich erfolgt die Verwaltung des Nachlasses gemeinschaftlich nach Paragraph 2038 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe zwar allein anordnen, ein Verkauf der Immobilie ist gemäß Paragraph 2040 BGB jedoch nur gemeinsam möglich.
Vor einer Veräußerung müssen die Beteiligten Nachweise wie einen Erbschein oder ein notarielles Testament vorlegen, Grundbuchauszüge beschaffen sowie laufende Verbindlichkeiten, Kredite, Grundsteuern und den Bauzustand klären.
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Kann keine Einigung erzielt werden, darf jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen; bei Immobilien führt dies im Konfliktfall zu einer Teilungsversteigerung nach Paragraph 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
Die langen Verfahrenszeiten belasten den Markt zusätzlich. Der Immobilienverband IVD Süd fordert daher eine Reform des Mietrechts: Um leerstehende Nachlassimmobilien während laufender Verfahren übergangsweise vermieten zu können, solle Paragraph 575 BGB um einen Befristungsgrund für Zeitmietverträge erweitert werden.
Bislang drohen Eigentümern durch langwierige Nachlassprozesse erhebliche laufende Kosten ohne Mieteinnahmen, während vermietete Objekte beim späteren Verkauf schnell zweistellige prozentuale Preisabschläge hinnehmen müssen.
