BFH-Urteil zu Flurstücken: Garten und Wege können steuerfrei dazugehören

Der BFH bezieht unter Bedingungen mitgenutzte Flächen in die Familienheim-Befreiung ein. Für Kinder gelten enge Nutzungsauflagen und eine Wohnflächenobergrenze.

Die steueroptimierte Weitergabe von Wohneigentum innerhalb der Familie erfordert eine genaue Beachtung der gesetzlichen Vorgaben und der aktuellen Rechtsprechung.

Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az. II R 27/23) schafft Klarheit für Konstellationen, in denen Grundbesitz aufgeteilt ist: Mitgenutzte Garten- und Wegeflächen auf separaten Flurstücken können unter die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim fallen.

Entscheidend ist, dass das zuständige Belegenheitsfinanzamt diese Flächen als wirtschaftliche Einheit festgestellt hat. Für die Gewährung des Steuervorteils sind die tatsächliche Nutzung sowie eine erkennbare Grundstückseinheit maßgeblich.

Strenge Vorgaben für erbende Kinder

Während der Bundesfinanzhof die Einbeziehung angrenzender Flurstücke grundsätzlich anerkennt, mahnen die Richter zugleich zur Vorsicht. Eine formale Grundstücksvereinigung kann nach Auffassung des Gerichts im Einzelfall auch der Steuerumgehung dienen.

Tritt die nachfolgende Generation das Erbe an, greift die Steuerbefreiung für das Familienheim zudem nur unter engen gesetzlichen Auflagen. Kinder müssen die Immobilie in der Regel innerhalb von sechs Monaten beziehen und für mindestens zehn Jahre selbst nutzen.

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Zudem ist die Steuerbefreiung für Kinder auf eine Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern begrenzt. Das FPSB Deutschland hebt hierzu hervor, dass diese Begünstigung für Kinder zwingend an einen Erwerb von Todes wegen gekoppelt ist.

Gestaltungsspielräume bei Ehepartnern

Für Ehepartner gelten im Vergleich deutlich flexiblere Bedingungen. Nach Angaben des FPSB Deutschland können Ehegatten das selbstgenutzte Familienheim grundsätzlich steuerfrei übertragen, ohne dass Begrenzungen hinsichtlich des Immobilienwerts oder der Wohnfläche greifen.

Ferien- und Zweitwohnungen sind von dieser Sonderregelung jedoch ausgenommen. Neben dem Familienheim verfügen Ehepartner über einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden kann. Eine gesetzliche Mindesthaltefrist ist hierbei nicht vorgeschrieben.

Zur Vermögensübertragung beschreibt das FPSB Deutschland zudem das Modell eines Rückverkaufs zum Marktpreis über getrennte notarielle Urkunden. Dadurch lässt sich Liquidität innerhalb der Ehe übertragen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Sofern die Immobilie durchgehend eigengenutzt war, bleibt auch der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei.

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Ratenkauf und Meldepflichten im Erbfall

Ergänzend hat der Bundesfinanzhof mit einem weiteren Urteil (Az. VIII R 30/24) seine bisherige Rechtsprechung angepasst. Verkaufen Eltern eine Immobilie an ihr Kind und vereinbaren dabei eine zinslose Ratenzahlung, entstehen den Eltern daraus keine steuerpflichtigen Kapitalerträge.

Trotz aller Steuerprivilegien bleiben formale Fristen bei Nachlassfällen strikt einzuhalten. Erbschaften müssen grundsätzlich binnen drei Monaten ab Kenntnis dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden. Die Behörde kann anschließend zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auffordern und setzt dafür eine Frist von mindestens einem Monat an.

Während bei Vorliegen bestimmter eröffneter Testamente Erleichterungen gelten können, besteht beim Vorhandensein von Grundbesitz stets eine Anzeigepflicht. Bei der Steuerberechnung greift neben den Freibeträgen – wie 400.000 Euro für Kinder – zudem ein gesetzlicher Erbfallkosten-Pauschbetrag von 15.000 Euro.