Zürich lockert ISOS-Regeln: 4.000 Wohnungen sollen leichter entstehen
Veröffentlicht am: 24.09.2026 um 21:22 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Trotz der Bereitstellung umfangreicher Finanzmittel aus staatlichen Sondervermögen stockt die Umsetzung zahlreicher Bauvorhaben in den Kommunen. Während Milliardenbeträge für Infrastruktur und Wohnraum reserviert sind, zeigt die Bilanz der fertiggestellten Projekte bislang ein lückenhaftes Bild. Gleichzeitig rücken innovative Wohnformen und neue Vergabeverfahren für Baugruppen verstärkt in den Fokus der Stadtentwicklung.
Verzögerungen beim Abruf des Sondervermögens
Das gesamte Sondervermögen umfasst ein Volumen von 500 Milliarden Euro. Davon sind allein 100 Milliarden Euro speziell für Länder und Kommunen vorgesehen. Die praktische Umsetzung der damit finanzierten Vorhaben verläuft jedoch schleppend. Bis zum letzten statistischen Stichtag im Juni konnten lediglich in Rheinland-Pfalz abgeschlossene Projekte verzeichnet werden, darunter eine Brücke über die Mosel sowie verschiedene Landstraßen.
Ein Grund für die langsame Mittelverwendung liegt in der Struktur der Zuweisungen. Zwar erhalten die rund 10.000 Gemeinden seit Beginn des Jahres eine Pauschale von 50.000 Euro pro Kommune – was einer Gesamtsumme von über 500 Millionen Euro entspricht –, doch gelten spezifische Förderprogramme als deutlich langsamer in der Abwicklung. Diese seien zwar zielgerichteter als Pauschalen, erfordern jedoch aufwendigere Planungsverfahren.
Zudem sind Länder und Kommunen nicht zwingend verpflichtet, die Mittel für zusätzliche Investitionen zu nutzen. Thüringen etwa setzt die Gelder auch für Projekte ein, die bereits im regulären Haushalt für die Jahre 2026 und 2027 eingeplant waren. In Berlin sind zwar bereits 100 Prozent der verfügbaren Mittel für die kommenden zwölf Jahre gebunden, ein tatsächlicher Abfluss der Gelder durch Bauausführungen steht jedoch noch aus.
Innovative Wohnkonzepte in Frankfurt
Parallel zur Debatte um die Mittelverwendung setzen Kommunen verstärkt auf neue Konzepte für den Wohnungsbau. In Frankfurt am Main plant die neue Regierungskoalition aus CDU, Grünen, SPD und Volt, den Anteil für innovative und gemeinwohlorientierte Wohnformen in neuen Baugebieten deutlich zu erhöhen. Künftig sollen 20 Prozent der Flächen für solche Projekte reserviert werden, statt wie bisher 15 Prozent.
Die Stadt oder städtische Gesellschaften sollen hierzu Grundstücke erwerben und diese über spezielle Konzeptverfahren vergeben. Ziel ist es, insbesondere gemeinschaftliche, generationenübergreifende sowie genossenschaftliche Wohnprojekte und Vorhaben für Studierende zu fördern. Ein Beispiel für diese Entwicklung ist ein Projekt in Höchst, das kürzlich eine Anerkennung beim Hessischen Preis für Innovation und Gemeinsinn im Wohnungsbau erhielt.
Der Bundesrat lockert die ISOS-Richtlinien — die revidierte Verordnung tritt am 1. November in Kraft. Bisher blockierten die strengen Vorgaben den Bau von rund 4.000 Wohnungen in Zürich. Wer jetzt vorbereitet ist, kann Baugesuche nach den neuen Regeln einreichen, sobald sie gelten. Kostenlosen Report zur ISOS-Lockerung anfordern
Internationale Herausforderungen und Marktentwicklungen
Auch im Ausland werden regulatorische Hürden abgebaut, um den Wohnungsbau zu forcieren. In Zürich lockert der Bundesrat die sogenannten ISOS-Richtlinien zum Ortsbildschutz. Die neue Verordnung soll am 1. November 2026 in Kraft treten.
Ein Vertreter des Amts für Städtebau erklärte, dass bisher drei Viertel der Stadtfläche von den strengen Vorgaben betroffen waren, was den Bau von rund 4.000 Wohnungen blockierte. Die Neuregelung soll Planungs- und Bewilligungsverfahren beschleunigen.
In Österreich hingegen bleibt die Lage angespannt. Laut der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) ist die Zahl der Wohnungsfertigstellungen nach einem Hoch im Jahr 2021 stark gesunken. Die Finanzierungskosten haben sich massiv erhöht: Während die Zinsen für Immobilienkredite von 1 Prozent auf über 5 Prozent stiegen, hat sich das durchschnittliche Kreditvolumen auf 200.000 Euro verdoppelt.
Besonders im gewerblichen Bereich ist die Ausfallquote deutlich gestiegen; hier ist mittlerweile jeder siebte Kredit betroffen. In Wien gibt es zudem Berichte über eine mögliche Reduzierung der Neubauziele um etwa 4.000 Einheiten, wobei offizielle Details hierzu erst in den kommenden Wochen erwartet werden.
Strategische Initiativen privater Akteure
Angesichts des Bedarfs an neuem Wohnraum positionieren sich auch große Immobilienkonzerne. Vonovia signalisierte Bereitschaft, Wohnungen für die geplante personelle Vergrößerung der Bundeswehr zu errichten und zu betreiben. Der Konzern setzt dabei auf seriellen Neubau in ausgewiesenen Wohngebieten.
Von den 100 Milliarden Euro des Sondervermögens für Länder und Kommunen ist bis zum Stichtag im Juni kaum etwas in fertigen Bauprojekten angekommen — Berlin hat zwar 100 Prozent der Mittel für zwölf Jahre gebunden, aber nicht ausgegeben. Unser Report zeigt, wie Kommunen und Bauträger Fördertöpfe schneller in Bauausführungen überführen. Checkliste Sondervermögen-Abruf jetzt sichern
Laut dem Vorstandsvorsitzenden des Unternehmens haben dazu bereits erste Gespräche auf militärischer Ebene stattgefunden. Die Entscheidung über eine mögliche Umsetzung liegt nun beim Verteidigungsministerium. Die NATO-Ziele sehen vor, dass die aktive Truppe der Bundeswehr von derzeit knapp 187.000 auf mindestens 260.000 Personen anwachsen soll.
