Wohnungsmarkt 2026: Stabilisierung mit Baustellen

Baugenehmigungen steigen um 14,6 Prozent, während Politik neue Reformen für Wohnungsbau und Mietrecht plant.

Baugenehmigungen legen zu, die Nachfrage steigt – doch die Lücke zum Bedarf bleibt groß.

Kaufmarkt belebt sich: Mehr Genehmigungen, mehr Nachfrage

Im ersten Quartal 2026 verzeichnete die Branche ein Plus von 14,6 Prozent bei den Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein notwendiges Signal, um das stagnierende Angebot mittelfristig zu erweitern.

Parallel dazu zeigt der Marktaktivitätsindex von Sprengnetter und ImmoScout24 eine deutliche Belebung. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien sei sprunghaft gestiegen – ablesbar am erhöhten Volumen abgeschlossener Baukredite.

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In Berlin stiegen die Preise für Neubauwohnungen auf durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Zuwachs von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Noch deutlicher fiel die Erholung im Bestand aus: Ende 2025 wurden dort Preise von durchschnittlich 5.290 Euro pro Quadratmeter erzielt – nach Rückgängen von bis zu 5 Prozent in den Jahren 2023 und 2024.

Die Leerstandsquote in der Hauptstadt verharrt bei kritischen 0,3 Prozent. Das unterstreicht den anhaltenden Druck auf den Mietmarkt.

Auch in Niedersachsen zeigt sich eine stabile Tendenz. Im ersten Quartal lagen die Quadratmeterpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.316 Euro, für Wohnungen bei rund 2.702 Euro. Experten sehen in der stabilen Preisentwicklung eine solide Basis für Investoren und Eigennutzer.

Reform des Städtebaurechts: Schnellere Verfahren geplant

Um den Wohnungsbau nachhaltig zu beschleunigen, hat das Bundesministerium einen Referentenentwurf zur Modernisierung des Städtebaurechts vorgelegt. Ziel: Bauleitplanverfahren künftig innerhalb von zwei Jahren abschließen.

Die Reform umfasst sechs Kernpunkte – darunter die stärkere Verankerung der Sozialbindung in Bebauungsplänen und die Erleichterung von Mischnutzungen durch moderne Lärmmessverfahren. Zudem sollen die Regelungsdichte reduziert und Verfahren beim Stadtumbau vereinfacht werden.

Ein wesentlicher Baustein ist die geplante Verlängerung des EH-55-Plus-Programms durch Bauministerin Hubertz. Das Programm, das Ende Juni 2026 auslaufen sollte, hat bisher rund 315 Millionen Euro der verfügbaren 800 Millionen Euro abgerufen. Damit sei der Bau von rund 27.800 Wohnungen angestoßen worden.

Der Verband GdW rechnet für das laufende Jahr mit lediglich 200.000 neuen Wohnungen – weit entfernt vom Ziel von jährlich 300.000 Einheiten. Belastend wirken die gestiegenen Kosten für Baustoffe, die unter anderem auf internationale Konflikte zurückgehen.

In Leer (Ostfriesland) zeigt sich, wie es lokal bereits funktioniert. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft KWL startete im Mai ein neues Projekt am Logaer Weg. Auf einem 900 Quadratmeter großen Grundstück entstehen barrierefreie Wohnungen mit Wärmepumpen und Photovoltaik-Anlagen – dank öffentlicher Fördermittel zu einer Kaltmiete von 6,10 Euro pro Quadratmeter.

Grundsteuer: BFH-Urteil schafft Klarheit – und neue Konflikte

Ein richtungsweisendes Urteil des Bundesfinanzhofs vom heutigen Mittwoch sorgt für Klarheit bei der Grundsteuer. Das Gericht erklärte das in Baden-Württemberg angewandte Bodenwertmodell für rechtens.

Anders als beim Bundesmodell basiert die Steuer dort ausschließlich auf dem Grundstückswert und dem Bodenrichtwert – Gebäude werden nicht berücksichtigt. Dies betrifft rund 5,6 Millionen Eigentümer.

Der BFH betonte, dass die Massentauglichkeit des Verfahrens Vorrang vor der letzten Ermittlungsgenauigkeit habe. Verbände wie Haus & Grund kündigten bereits Verfassungsbeschwerden an.

Mietrechtsreform in Planung: Verschärfte Bremse, gedeckelte Erhöhungen

Justizministerin Hubig stellte Mitte Mai Pläne für eine umfassende Mietrechtsreform vor. Vorgesehen sind eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Kopplung von Mieterhöhungen an die Inflationsrate. Zudem soll die Modernisierungsumlage weiter eingeschränkt werden.

Während Mieterschutzverbände die Schritte begrüßen, warnen Vermietervertreter vor drohenden Renditeverlusten von mehreren hundert Euro monatlich. Das könnte die Investitionsbereitschaft im privaten Sektor dämpfen.

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In Brandenburg rücken derweil soziale Härten in den Fokus. Wohlfahrtsverbände befürchten, dass die Zahl der Zwangsräumungen von 803 vollstreckten Fällen im Jahr 2024 auf bis zu 1.000 pro Jahr ansteigen könnte. Betroffen seien vermehrt Familien, Alleinerziehende und Rentner.

Stadtumbau und Innovation: Hagen-Pakt und KI-Finanzierung

Ein Beispiel für groß angelegte Stadtumbauprojekte ist der sogenannte „Hagen-Pakt“ in Nordrhein-Westfalen. Mit 80 Millionen Euro Förderung über zehn Jahre sollen Problembezirke aufgewertet werden. Der Plan sieht den Rückbau von etwa 600 Problemimmobilien vor – bei einem Überhang von 3.200 Wohneinheiten.

Auch technologisch bewegt sich der Markt. Neue Finanzierungsangebote setzen verstärkt auf künstliche Intelligenz. Erste Anbieter versprechen eine rechtsverbindliche Kreditzusage innerhalb von 30 Minuten durch KI-gestützte Prüfverfahren. Bei aktuell steigenden Zinsen wird die Geschwindigkeit der Finanzierung zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor.

Ausblick: Talsohle durchschritten – aber der Weg ist steil

Die Stabilisierung der Preise in Berlin und Niedersachsen deutet darauf hin, dass die Talsohle bei den Immobilienwerten durchschritten sein könnte. Für potenzielle Käufer ergibt sich ein Zeitfenster, das durch KI-basierte Finanzierungsmöglichkeiten und stabilisierte Marktbedingungen geprägt ist.

Die Bauwirtschaft muss nun beweisen, dass sie das gestiegene Interesse in reale Bauprojekte umsetzen kann. Die Politik ist gefordert, die angekündigten Deregulierungen im Baugesetzbuch zügig umzusetzen. Ob das reicht, um das Ziel von 300.000 neuen Wohnungen pro Jahr wieder zu erreichen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.