Wohnungskrise in Bayern: Fertigstellungszahlen brechen um 14 Prozent ein

Die Zahl neuer Wohnungen in Bayern fiel 2025 um 14 Prozent. Verbände warnen vor einer weiteren Verschärfung der Wohnungskrise bis 2027.

Nur 47.359 Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt – ein Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Branchenverbände warnen vor einer weiteren Verschlechterung bis 2027.

Besonders hart trifft es Oberbayern. In der wirtschaftlich starken Region sank die Zahl der Baufertigstellungen um ein Viertel auf 15.575 Objekte. Einzig die Oberpfalz verzeichnete ein leichtes Plus von 5,6 Prozent auf 5.101 fertiggestellte Wohnungen.

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Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft (VdW Bayern) schlägt Alarm. „Im Freistaat fehlen mittlerweile rund 200.000 Wohnungen“, sagt Verbandsvorsitzender Hans Maier. Eine kurzfristige Besserung? Fehlanzeige. Auch für 2026 und 2027 rechnet der Verband mit keiner Erholung. Hauptgründe: hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und zunehmende Bürokratie.

Mietrechtsreform verunsichert private Vermieter

Das Bundeskabinett beschloss Ende April 2026 das sogenannte Mietrechtspaket II. Die Neuerungen im Überblick:

• Möblierungszuschläge müssen künftig am Zeitwert orientiert sein oder auf maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden
• In angespannten Wohnungsmärkten sind Vermieter verpflichtet, diese Zuschläge offenzulegen
• Indexmieten: Steigerungen über drei Prozent jährlich dürfen nur noch zur Hälfte weitergegeben werden
• Kurzzeitmietverträge sind auf sechs Monate begrenzt, Verlängerungen auf acht Monate nur unter bestimmten Voraussetzungen

Die Reaktion der Eigentümer fällt deutlich aus. Eine Befragung von Haus & Grund unter knapp 14.000 Mitgliedern zeigt: 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen, ihre Tätigkeit aufzugeben und Wohnraum zu verkaufen. Der Verband vertritt rund 80 Prozent des privaten Mietwohnungsbestands in Deutschland.

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Während der Mieterbund die Reformen begrüßt, warnen Marktbeobachter vor einem drohenden Rückzug dringend benötigten Kapitals aus dem Markt.

Internationale Investoren entdecken neue Segmente

Trotz der Krise am Bau zeigen sich unterschiedliche Preisentwicklungen. In Augsburg stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen 2025 wieder, nachdem sie zwischen 2022 und 2024 gefallen waren. In Berlin legten die Preise im zweiten Quartal 2025 um 3,2 Prozent zu.

Ein neues Phänomen: Internationale Großinvestoren dringen in Segmente vor, die bisher privaten Käufern vorbehalten waren. US-Investoren wie Goldman Sachs erwarben gemeinsam mit einem kanadischen Pensionsfonds ein Portfolio von 491 Reihenhäusern. Ein weiterer US-Investor prüft derzeit den Einstieg in den Markt für Einfamilienhäuser.

Mietpreiskontrolle offenbart massive Verstöße

In Berlin zeigt die Arbeit der Mietpreisprüfstelle erschreckende Ergebnisse. Bei Prüfungen zwischen März 2025 und März 2026 erwiesen sich nur fünf Prozent der untersuchten Mieten als rechtlich zulässig. In fast zwei Dritteln der Fälle lag die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – ein klarer Hinweis auf Mietwucher.

Trotz über 4.300 eingeleiteter Verfahren in zwei Jahren wurden bisher nur sehr wenige Bußgeldbescheide erlassen.

In Hamburg stieg der Anteil möblierter Wohnungen an den Inseraten drastisch: von 3,5 Prozent im Jahr 2014 auf 17,9 Prozent im Jahr 2023. Kritiker sehen darin den Versuch, die Mietpreisbremse durch Kurzzeitmieten und Möblierungszuschläge zu umgehen.

Großprojekte binden Kapazitäten

Während der Wohnungsbau leidet, schreiten Infrastrukturprojekte voran. Anfang Mai 2026 wurde das erste von 89 Tunnelelementen des Fehmarnbelttunnels abgesenkt. In Stuttgart verzögert sich die Wiedereröffnung der großen Schalterhalle im Hauptbahnhof aufgrund schlechterer Bausubstanz als erwartet. Diese Großprojekte binden erhebliche Kapazitäten in der Bauwirtschaft.

Ausblick: Bleibt die Wohnungskrise?

Experten gehen davon aus, dass Deutschland bis 2030 jährlich mehr als 300.000 neue Wohnungen benötigt. Allein in Berlin wird der Neubaubedarf auf etwa 20.000 Einheiten pro Jahr geschätzt. Der Bundestag beschloss im Herbst 2025 den sogenannten „Bau-Turbo“ – seine volle Wirkung muss sich jedoch erst zeigen.

Für Metropolen wie München prognostizieren Analysten Quadratmeterpreise zwischen 11.500 und 16.800 Euro bis 2040. Der Käufermix könnte sich drastisch verändern: Internationale Investoren könnten dann rund 40 Prozent des Marktes ausmachen, während der Anteil der Eigennutzer auf etwa 25 Prozent sinkt.

Ob die aktuellen gesetzlichen Maßnahmen den Wohnungsmarkt stabilisieren oder durch den Rückzug privater Vermieter die Krise verschärfen – diese Frage wird die kommenden Monate dominieren.