Wohnungsbau: Sonderabschreibung und degressive AfA sparen 55.000 Euro

Trotz Einbruch bei Fertigstellungen und sinkendem Transaktionsvolumen setzt die Branche auf Abschreibungen und KfW-Zuschüsse.

Jetzt setzt die Branche auf Steuervorteile und Förderprogramme.

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Sonderabschreibung plus degressive AfA: Das Dream-Team?

Projektentwickler und Investoren kombinieren zunehmend zwei steuerliche Instrumente. Die fünfprozentige Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die ebenfalls fünfprozentige degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) sollen die Rentabilität von Neubauten sichern.

Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro im QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) lassen sich so über 55.000 Euro Steuern sparen. Das stabilisiert den Cashflow in einer schwierigen Marktphase. In Nufringen etwa starten QNG-40-Neubauten bei 6.000 Euro pro Quadratmeter – plus KfW-Förderung von bis zu 150.000 Euro.

KfW-Programm 266: Aus Gewerbe wird Wohnraum

Der Staat fördert nicht nur den Neubau. Das KfW-Programm 266 zielt auf die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnungen. Das Gesamtbudget liegt bei 300 Millionen Euro, der Zuschuss bei bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit – und das nicht rückzahlbar.

Auch die energetische Sanierung bleibt im Fokus. In Karlsruhe-Weststadt entsteht ein KfW-55-Projekt. Investoren profitieren von Tilgungszuschüssen über 26.000 Euro. Die Bruttomietrendite liegt bei durchschnittlich 4,7 Prozent.

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Bauministerkonferenz: Sachsens Ministerin fordert Tempo

Die Stimmung ist angespannt. Sachsens Infrastrukturministerin Regina Kraushaar drängt auf mehr Tempo und weniger Vorschriften. Ihr Vorwurf: 2025 wurden bundesweit so wenige Wohnungen fertiggestellt wie seit über einem Jahrzehnt nicht. In Sachsen meldet das Bauhauptgewerbe für das erste Quartal 2026 rückläufige Aufträge und Umsätze.

Kraushaar fordert schnellere Verfahren und verlässliche Investitionsbedingungen. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen bremsen den Neubau weiter. Die LBS Nordwest rät daher vermehrt zum Kauf von Gebrauchtimmobilien.

Transaktionsvolumen: Nur 11,6 Milliarden Euro

Savills Research bestätigt die Zurückhaltung. In den ersten fünf Monaten 2026 lag das Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohnimmobilien bei rund 11,6 Milliarden Euro. Das ist ein Prozent weniger als im Vorjahr und weit unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Wohnimmobilien machten mit 8,1 Milliarden Euro den größten Anteil aus.

Der Deutschlandfonds soll gegensteuern. Mit 30 Milliarden Euro an öffentlichen Mitteln und Garantien gestartet, soll er ab 2026 weitere Module für den Wohnungsbau erhalten.

Großprojekte trotz Krise: Nordlicht, B'Ella und Co.

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen entstehen neue Quartiere:

• Norderstedt: Grundstein für das Quartier „Nordlicht“. Bis 2029 entstehen 198 Eigentumswohnungen nach Effizienzhaus-Standard 40.
• Berlin-Südkreuz: Das Projekt „B’Ella“ bringt ein gemischt genutztes Quartier mit 300 Wohnungen, Geothermie und Photovoltaik.
• Essen-Dellwig: 24 öffentlich geförderte Wohnungen, bezugsfertig Anfang 2028.

Während Großprojekte voranschreiten, haben es kleinere Objekte schwer. Banken bewerten Wohnungen zwischen 24 und 27 Quadratmetern restriktiver. Das Leerstandsrisiko ist höher, die Galeihungswerte sind niedriger.