Wohnungsbau: Ifo erwartet 2026 nur 185.000 Neubauten – Tiefstand seit 15 Jahren
Veröffentlicht am: 06.11.2026 um 07:53 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Stark gestiegene Baukosten und ein verändertes Zinsumfeld belasten die Rentabilität von Neubauimmobilien als Kapitalanlage erheblich. Wie aus einem aktuellen Branchenbericht hervorgeht, reichen die erzielbaren Mieten in vielen Metropolen kaum noch aus, um die Investitionskosten zu decken.
Um dem daraus resultierenden Einbruch der Bautätigkeit und der anhaltenden Wohnungsnot entgegenzuwirken, rücken kostensenkende Planungsstandards und serielle Bauweisen verstärkt in den Fokus.
Rechnerische Verluste bei klassischen Neubau-Investments
In den fünf größten deutschen Städten liegen die Mietrenditen für Neubauten mittlerweile unter der Marke von 4 Prozent. Sven Keussen vom Maklerunternehmen Rohrer Immobilien verweist darauf, dass in München bei Baukosten ab 5.000 Euro pro Quadratmeter häufig nur noch eine Bruttomietrendite von 3,5 Prozent erreichbar ist.
Die angespannte Kalkulation verdeutlicht ein Berechnungsbeispiel aus Düsseldorf: Für eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 450.000 Euro – entsprechend 6.000 Euro pro Quadratmeter – summiert sich der Gesamterwerb inklusive 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie 1,5 Prozent für Notar- und Grundbuchkosten auf 486.000 Euro.
Bei einem Zinssatz von 4 Prozent und einer angenommenen Kaltmiete von 26 Euro pro Quadratmeter entsteht für Investoren eine monatliche Unterdeckung; erst ab einer Kaltmiete von 31 Euro je Quadratmeter wird die Gewinnschwelle erreicht.
Im Düsseldorfer Stadtteil Flingern werden Neubauwohnungen mit 34 bis 125 Quadratmetern zu Preisen zwischen 289.000 und 1,15 Millionen Euro angeboten, deren Fertigstellung bis Ende 2028 geplant ist. Während der Projektentwickler Mieten von rund 26 Euro kalt pro Quadratmeter ansetzt, weist der örtliche Mietspiegel für neuere Baujahre höchstens 17,35 Euro je Quadratmeter aus.
Bei einer Veräußerung nach 20 Jahren ergibt sich bei einer jährlichen Wertsteigerung von 2 Prozent ein Vermögenszuwachs von 385.207 Euro, bei gleichbleibendem Wert sind es 175.278 Euro. Als Faustformel gilt bei einem Zinsniveau von 4 Prozent ein Vervielfältiger von maximal 20.
Zinswende und Rückgang der Fertigstellungen
Verschärft wird die Situation durch Refinanzierungsrisiken im Bestand. Beim Immobilienforum der DVFA wurde darauf hingewiesen, dass Kredite, die vor 2022 zu einem Zinssatz von 1 Prozent abgeschlossen wurden, nun zu Konditionen von rund 5 Prozent prolongiert werden müssen.
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Seit 2021 sind die Bauzinsen von etwa 1 Prozent auf über 4 Prozent gestiegen. Parallel dazu verfehlt die Bautätigkeit die politischen Zielmarken deutlich: Während die Bundesregierung 400.000 neue Wohnungen pro Jahr anvisiert hatte, wurden 2025 lediglich rund 206.000 fertiggestellt.
Für 2026 rechnet das Ifo-Institut mit einem weiteren Rückgang um 10 Prozent auf 185.000 Einheiten – dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren –, gefolgt von jeweils 195.000 Wohnungen in den Jahren 2027 und 2028.
Laut Axel Gedaschko vom GdW kletterten die Baupreise seit Ende 2019 um mehr als 50 Prozent, weshalb die Neubauinvestitionen sozial orientierter Wohnungsunternehmen für 2026 voraussichtlich um fast 26 Prozent einbrechen.
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Im europäischen Vergleich belegt Deutschland nach Erhebungen von Euroconstruct mit unter 2,5 neuen Wohnungen je 1.000 Einwohner den drittletzten Platz. Auch Modernisierungen rentieren sich oft nicht mehr: Bei Sanierungskosten von 1.800 Euro pro Quadratmeter liegt die Rendite älterer Mietshäuser laut Finanzanalysen unter dem Niveau deutscher Bundesanleihen.
Neue Ansätze: Serielles Bauen und Gebäudetyp E
Als Ausweg werden vermehrt vereinfachte Standards erprobt. Im Hamburger Bezirk Wandsbek entstehen beim Pilotprojekt „Hamburg Standard“ im Stadtteil Marienthal 90 Mietwohnungen in serieller Bauweise. Durch standardisierte Vorfertigung konnte die Bauzeit von zwei Jahren auf zwölf Monate halbiert und die Baugenehmigung in vier Monaten erteilt werden.
Die Baukosten sanken um bis zu ein Drittel, was Mieten zwischen knapp 8 und 13 Euro pro Quadratmeter ermöglicht – deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt von 16,50 Euro Kaltmiete im dritten Quartal 2026. Das Projekt soll im Frühjahr 2027 bezugsfertig sein.
Auf Bundesebene befindet sich ein Referentenentwurf des Justizministeriums in der Ressortabstimmung, der den sogenannten „Gebäudetyp E“ als rechtssicheres Opt-in-Modell im Bürgerlichen Gesetzbuch verankern soll. Dadurch können Bauherren und Auftragnehmer auf kostenintensive Komfortstandards verzichten, ohne Mängelansprüche auszulösen.
Ein Pilotprojekt in Witten zeigte laut dem Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen ein Einsparpotenzial von bis zu 20 Prozent. Die Handwerkskammer für München und Oberbayern gab jedoch zu bedenken, dass abweichende Mindestanforderungen einzelner Bundesländer einheitliche Standards behindern könnten.
Vor diesem Hintergrund fordert das Verbändebündnis „Impulse für den Wohnungsbau“ neben vereinfachten Vorgaben auch die Rücknahme geplanter Kürzungen bei den Fördermitteln im Bundeshaushalt 2027.
