Wohnungsbau auf Tiefstand: Nur 206.600 Wohnungen 2025 fertiggestellt

Wohnungsbau in Deutschland fällt auf Rekordtief, Überbelegung steigt. Politik plant Deckelung von Möbelmieten, während Insolvenzen den Markt belasten.

Besonders Familien und junge Menschen geraten unter Druck. Aktuelle Daten belegen einen historischen Tiefstand beim Wohnungsbau – bei gleichzeitig steigender Überbelegung.

Wohnungsmangel trifft vor allem Minderjährige

2025 wurden bundesweit nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012. Das Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr wurde damit zur Hälfte verfehlt. Branchenexperten beziffern das Defizit auf rund eine Million fehlender Wohnungen.

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Die Folgen sind messbar: 11,7 Prozent der Bevölkerung lebten 2025 in überbelegten Wohnungen – 2020 waren es noch 10,2 Prozent. In Großstädten liegt die Quote sogar bei 16,9 Prozent. Besonders alarmierend: Rund 19 Prozent der Minderjährigen wachsen in zu kleinen Wohnungen auf. Bei armutsgefährdeten Personen sind es 27,4 Prozent, bei Menschen mit ausländischer Staatsbürgerschaft sogar 30,8 Prozent.

Die Ursachen sind vielfältig: Hohe Zinsen, gestiegene Materialkosten, ausufernde Bürokratie und fehlende Investitionsanreize bremsen den Neubau massiv aus. Der IFO-Geschäftsklimaindex für den Wohnungsbau ist eingebrochen. Zwar gab es in Bayern im ersten Quartal einen Zuwachs bei Baugenehmigungen um 12,1 Prozent – ob diese Projekte aber umgesetzt werden, bleibt ungewiss.

Wirtschaftskrise und Insolvenzen belasten den Markt

Die EU-Kommission hat ihre Wachstumsprognose für Deutschland von 1,2 auf 0,6 Prozent halbiert. Hohe Energiepreise und sinkende Wettbewerbsfähigkeit sind die Hauptgründe. Die Zahl offener Stellen sank innerhalb eines Jahres um 19 Prozent – das erhöht das Risiko steigender Arbeitslosigkeit und untergräbt die finanzielle Planungssicherheit junger Familien.

Ein Beispiel für die Krise: Die Cube Real Estate AG hat ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung eingeleitet. Das Unternehmen verzeichnete Millionenverluste. Betroffen sind Großprojekte in Düsseldorf mit einem Gesamtwert von rund 500 Millionen Euro. Das Vorhaben „Cube Central 378“ mit 177 Wohnungen steht seit November 2025 still. Gläubiger fordern 122 Millionen Euro – die prognostizierte Rückzahlungsquote liegt im minimalen Prozentbereich.

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Trotz der Neubaukrise ziehen die Preise für Bestandsimmobilien wieder an. Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) verzeichnete für das dritte Quartal 2025 einen Anstieg von 1,2 Prozent bei Eigentumswohnungen und 1,3 Prozent bei Einfamilienhäusern. Im Luxussegment werden extreme Preise aufgerufen: Eine Villa am Ammersee kostet 35 Millionen Euro, eine Wohnung in Hamburg wechselte für 12,5 Millionen Euro den Besitzer.

Politik greift bei Möbelmieten ein

Die Bundespolitik plant neue regulatorische Maßnahmen. In 37 deutschen Städten sind mittlerweile rund 17 Prozent aller Wohnungsinserate für möblierte Objekte – ein Rekordwert. Da hier oft deutlich höhere Preise verlangt werden, sieht ein Gesetzentwurf vor, den Möblierungszuschlag auf 5 Prozent der Nettokaltmiete zu deckeln und zeitlich zu begrenzen. Das Bundeskabinett hat den Entwurf bereits verabschiedet, die parlamentarischen Beratungen stehen noch aus.

Parallel dazu steigt der Druck durch die Wärmewende. Die Emissionen im Gebäudesektor stiegen 2025 um 3,4 Prozent. Noch immer werden rund 87 Prozent der Mehrfamilienhäuser mit fossilen Brennstoffen beheizt. Große Wohnungsunternehmen setzen auf Innovationen: Ein führender Konzern installiert sogenannte „Wärmepumpen-Cubes“. Bisher sind 50 Anlagen in Betrieb, bis Jahresende sollen es 100 sein. Langfristig sind über 1.000 Einheiten für rund 20.000 Wohnungen geplant.

Regionale Unterschiede bleiben groß

In Hamburg stabilisieren sich die Preise nach leichten Rückgängen. In Bremen-Mitte blieben die Preise für Wohnungen über fünf Jahre stabil, während Häuser um rund 7 Prozent nachgaben. Bis 2027 wird hier mit einer stabilen Entwicklung zwischen 2 und 4 Prozent gerechnet.

Langfristige Prognosen bis 2035 deuten darauf hin, dass die Inflation einen erheblichen Teil der nominellen Wertzuwächse bei Immobilien aufzehren könnte. Die Nachfrage in Ballungszentren bleibt dennoch hoch: Über 380.000 Objekte sind auf großen Meta-Suchportalen gelistet.

Die Stimmung in der Baubranche ist gedrückt. In Bayern bewerten nur 13,3 Prozent der Unternehmen ihre Lage als positiv. Im öffentlichen Hochbau berichten mehr als drei Viertel der Firmen von einer schlechten Geschäftslage. Bei über der Hälfte der Betriebe reichen die Auftragsbestände nur noch für etwa zwei Monate.

Was jetzt passieren muss

Rund 760.000 genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen liegen brach – wegen Kostensteigerungen und Fachkräftemangel. Branchenexperten warnen: Ohne eine grundlegende Reform der Bau- und Planungsabläufe wird sich die soziale Krise durch Wohnraummangel weiter verschärfen. Für junge Familien wird angemessener Wohnraum zunehmend zur Frage der finanziellen Belastbarkeit – oft gelöst durch Abstriche bei der Wohnfläche oder den Umzug in weniger nachgefragte Randlagen.