Wohnungsbau 2025: Fertigstellungen fallen auf Tiefstand seit 2012

Münchner Spitzenlagen kosten über 12.000 Euro pro Quadratmeter, während die Zahl der Neubau-Fertigstellungen auf den niedrigsten Wert seit 2012 fällt.

Die Preisschere am deutschen Immobilienmarkt öffnet sich weiter. In München kosten Spitzenlagen über 12.000 Euro pro Quadratmeter, während der Neubau dramatisch einbricht. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Minus von 18 Prozent zum Vorjahr.

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München führt das Ranking an, Hamburg korrigiert leicht

Elf der zwanzig teuersten Stadtteile Deutschlands liegen in München. Spitzenreiter ist Altstadt-Lehel mit durchschnittlich 12.689 Euro pro Quadratmeter. Es folgen die Maxvorstadt (11.312 Euro) und die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (11.045 Euro).

Hamburgs Harvestehude landet mit 10.241 Euro auf Platz fünf. Doch die Hansestadt zeigt erste Korrekturen: Hauspreise fielen im ersten Quartal 2026 um 4,22 Prozent auf 5.411 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen verbilligten sich um 1,7 Prozent auf 6.208 Euro.

Am anderen Ende der Skala liegt Duisburg-Marxloh. Dort kostet der Quadratmeter nur 1.256 Euro. Während Flächenländer wie Niedersachsen sogar Preissteigerungen verzeichnen – Wohnungen verteuerten sich um 4,26 Prozent auf 2.749 Euro –, bleibt das Angebot in den Kernstädten knapp.

Neubau auf Talfahrt: Fertigstellungen brechen weg

Der Rückgang bei den Fertigstellungen ist dramatisch. Mit 206.600 Wohnungen fiel der wert 2025 auf den niedrigsten Stand seit 2012. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Einheiten wurde erneut massiv verfehlt. Bereits 2024 lag die Zahl mit rund 251.937 Fertigstellungen um 14,4 Prozent unter dem Vorjahr.

Schuld sind gestiegene Baupreise, der Iran-Krieg und längere Bauzeiten. Lag die durchschnittliche Projektdauer 2020 noch bei 20 Monaten, sind es heute 27 Monate.

Immerhin: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg 2025 um 11 Prozent auf 238.100 Einheiten. Der Bauüberhang – genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen – stagniert bei rund 760.700 Einheiten. Ob diese Projekte realisiert werden, hängt von den Finanzierungsbedingungen ab.

Mischnutzung als Ausweg: Wohnen überm Supermarkt

In Berlin-Lichtenberg entstand ein Vorzeigeprojekt: 136 Wohnungen über einer ALDI-Nord-Filiale. 48 Einheiten sind dauerhaft gefördert und kosten ab 6,80 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Das Modell zeigt, wie Nachverdichtung funktionieren kann.

Gleichzeitig eskalieren soziale Konflikte um Leerstand. In Potsdam räumte die Stadt Ende Mai eine besetzte Fahrradwerkstatt in der Tornowstraße. Aktivisten fordern die Rückgabe des seit 2023 leerstehenden Gebäudes für soziale Zwecke. Teile der Lokalpolitik kritisierten die Räumung als unverhältnismäßig.

Auch bei Gewerbeimmobilien tut sich etwas. In Aachen entstand das Innovationszentrum ACAT auf dem Campus Melaten. Das Gebäude strebt eine DGNB Gold-Zertifizierung an und bietet 300 Arbeitsplätze. In Bottrop feierte man Richtfest für eine 33.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie auf einem ehemaligen Brownfield-Areal.

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Wirtschaftlicher Druck: Investitionen sinken

Die Baukrise ist Teil einer schwierigen Gesamtlage. Die Bruttoanlageinvestitionen fielen im ersten Quartal 2026 um 1,5 Prozent. Ausländische Investitionsprojekte erreichten 2025 den niedrigsten Stand seit über 15 Jahren.

In Berlin drohen milliardenschwere Nachzahlungen an Beamte – im Extremfall über sieben Milliarden Euro. Solche Belastungen schränken den Spielraum für Wohnungsbauprogramme ein.

Positiv: In Sachsen schreitet der Chemnitzer Bahnring voran. Der Bau soll die Innenstadt besser anbinden, die Fertigstellung ist für 2030 geplant. Die Kosten liegen im mittleren dreistelligen Millionenbereich, getragen vom Bund.

Ausblick: Keine schnelle Erholung in Sicht

Für 2026 und 2027 rechnen Experten nicht mit einer Erholung des Neubaumarktes. Die Kluft zwischen Baukosten und Zahlungsfähigkeit bleibt groß. Der Fokus dürfte auf Brachflächen-Revitalisierung und Aufstockungen liegen.

In Münchner und Hamburger Top-Lagen bleiben die Preise stabil – das Angebot ist systemisch knapp. Die Zinsentwicklung, beeinflusst durch den Iran-Krieg, bleibt die zentrale Unbekannte. Während Technologiestandorte wie Aachen und Logistikhubs im Ruhrgebiet Investitionen anziehen, bleibt bezahlbarer Wohnraum die größte Herausforderung der kommenden Dekade.