Wohnungs-AfA: Beschleunigte Abschreibung gilt nur bei Fertigstellung bis Ende 2026
Veröffentlicht am: 05.11.2026 um 23:04 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Für Investoren und Bauherren im Wohnungsneubau zeichnet sich eine wichtige steuerliche Frist ab. Die erweiterte beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) für neue, energieeffiziente Wohngebäude gilt nach aktuellen Berichten nur noch für Objekte, die bis spätestens zum 31. Dezember 2026 fertiggestellt werden.
Maßgeblich für die Inanspruchnahme der steuerlichen Vergünstigung ist dabei ausschließlich das Fertigstellungsdatum und nicht der Zeitpunkt des Kaufs.
Steuerliche Konditionen im Neubausegment
Die erweiterte beschleunigte Abschreibung gewährt Investoren in den ersten drei Jahren einen Satz von jeweils 4,5 Prozent. Im Vergleich dazu liegt die reguläre lineare AfA für Wohngebäude bei 1,5 Prozent, was einem Abschreibungszeitraum von 66,6 Jahren entspricht. Für Altbauten, die vor 1915 errichtet wurden, gilt regulär ein Satz von 2 Prozent.
Zur Schaffung steuerlicher Anreize für neuen, energieeffizienten Wohnraum war die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau zur Kapitalanlage im Jahr 2024 modifiziert wiedereingeführt worden. Bei Vorhaben nach dem Standard KfW 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) lassen sich die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b des Einkommensteuergesetzes kombinieren.
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Bei einem exemplarischen Kaufpreis von 305.000 Euro für eine 50 Quadratmeter große Wohnung mit einem Gebäudeanteil von rund 75 Prozent beläuft sich das Abschreibungsvolumen im ersten Jahr auf rund 24.500 Euro.
Ein entsprechendes KfW-40-QNG-Darlehen über 150.000 Euro pro Einheit mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Beispielzins von 1,96 Prozent gegenüber einem marktüblichen Zins von 4,25 Prozent bringt eine jährliche Ersparnis von 3.435 Euro mit sich.
Am Beispiel eines Projekts im brandenburgischen Beelitz mit 34 Doppelhaushälften – davon 15 als Kapitalanlage – ergibt sich bei Gesamtkosten von 604.800 bzw. 714.000 Euro ein Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent (120.960 bzw. 142.960 Euro).
Bei Nettokaltmieten von 1.800 bzw. 2.115 Euro errechnet sich dort eine steuerfreie Rendite von rund 3,6 Prozent, basierend auf 5 Prozent degressiver AfA und einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.
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In der Praxis fordern Kreditinstitute bei vergleichbaren Kapitalanlagen allerdings häufig bis zu 50 Prozent Eigenkapital. Projektentwickler-Chef Kruno Crepulja berichtete diesbezüglich von einer sehr hohen Nachfrage durch Kapitalanleger, die über dem Niveau vergangener Boomphasen liege.
Wohnungsbaubranche warnt vor Einbrüchen
Während steuerliche Anreize das Interesse von Investoren stützen, bleibt die Gesamtentwicklung des Wohnungsneubaus angespannt. Das Verbändebündnis „Impulse für den Wohnungsbau“, dem unter anderem der Hauptverband der Deutschen Holzindustrie (HDH) angehört, fordert eine verlässliche Finanzierung der Neubauförderung sowie die Abwendung von Kürzungen im Bundeshaushaltsentwurf für 2027. Zudem spricht sich das Bündnis dafür aus, dass sich die Neubauförderung der KfW und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau künftig an der Effizienzhausstufe 55 ausrichten, während die Förderung für EH 55 Plus weitergeführt wird.
Für 2026 rechnet das Bündnis mit weniger als 200.000 fertiggestellten Wohnungen, was einem Rückgang von mehr als 100.000 Einheiten gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019 bis 2023 gleichkäme.
Das Ifo-Institut prognostiziert für 2026 lediglich 185.000 Neubauwohnungen – zehn Prozent weniger als 2025 und der niedrigste Stand seit 15 Jahren. Für 2027 und 2028 erwarten die Münchner Forscher jeweils 195.000 Einheiten; zuvor waren für 2028 noch 210.000 prognostiziert worden.
Die Zielmarke der Bundesregierung liegt bei 320.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, warnte zudem davor, dass die Neubauinvestitionen sozial orientierter Wohnungsunternehmen im Jahr 2026 um fast 26 Prozent einbrechen könnten.
