Untervermietung in Berlin: 1.100 Euro Miete führen zur wirksamen Kündigung

Der BGH untersagt Gewinn durch Untervermietung; zugleich sind Änderungen bei Indexmieten, Möblierungszuschlägen und Kündigungsschutz geplant.

In einem richtungsweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) die rechtlichen Grenzen für die Untervermietung von Wohnraum präzisiert. Wie aus einer Entscheidung vom 28. Januar 2026 hervorgeht (Az. VIII ZR 228/23), berechtigt der gesetzliche Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Mieter nicht dazu, durch die Weitervermietung Gewinne zu erzielen. Das Gericht stellte klar, dass eine solche gewinnbringende Nutzung der Mietsache unzulässig ist.

Berliner Fall bestätigt Kündigungsrecht der Vermieter

Dem Urteil lag ein Rechtsstreit aus Berlin zugrunde. In diesem Fall belief sich die ursprüngliche Hauptmiete für die Wohnung auf 460 Euro und wurde später auf 497,35 Euro nettokalt angepasst.

Der Mieter verlangte jedoch von seinem Untermieter ab Februar 2020 eine monatliche Nettokaltmiete von 962 Euro. Unter Berücksichtigung weiterer Kostenfaktoren zahlte der Untermieter insgesamt 1.100 Euro pro Monat, was mehr als dem Doppelten der eigentlichen Hauptmiete entsprach.

Die Erlaubnis zur Untervermietung war in diesem Fall lediglich bis Ende Januar 2020 befristet erteilt worden. Eine erneute Anfrage des Mieters auf Verlängerung dieser Erlaubnis blieb vom Vermieter unbeantwortet. Der BGH hielt in seiner Entscheidung fest, dass das Schweigen eines Vermieters auf ein solches Gesuch rechtlich nicht als Zustimmung gewertet werden kann, wie es sich aus § 540 BGB ableitet.

Nachdem der Mieter die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung fortgesetzt hatte, sprach der Vermieter im Februar 2022 die ordentliche Kündigung aus. Die Karlsruher Richter bestätigten schließlich die Wirksamkeit der Kündigung und den damit verbundenen Räumungsanspruch.

Zwar bleibt die Senkung der eigenen Wohnkosten laut Gericht ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, doch müsse der Vermieter eine profitable Ausnutzung seines Eigentums durch den Mieter nicht hinnehmen.

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Eine feste Eurogrenze oder ein generelles Verbot leicht erhöhter Untermieten legte das Gericht indes nicht fest. Fachanwälte wie Euphemia Kiefer wiesen darauf hin, dass Vermieter sich nun effektiver gegen solche profitablen Geschäftsmodelle zur Wehr setzen können.

Bundesregierung plant weitere Reformen im Mietrecht

Während die Rechtsprechung die Profitabilität bei der Untervermietung einschränkt, bereitet die Politik umfassende Änderungen im Mietrecht vor. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) legte bereits Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform vor, der vom Bundeskabinett am 29. April 2026 verabschiedet wurde und sich seit dem 9. Juli 2026 im Bundestag befindet. Die Reform betrifft schätzungsweise 5,5 Millionen private Vermieter in Deutschland.

Zentrale Aspekte der geplanten Neuregelungen sind:

• Indexmieten: Jährliche Steigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten bei über drei Prozent liegenden Erhöhungen nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden dürfen. Ein früherer Entwurf der Ministerin saw eine generelle Deckelung auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr vor.
• Möblierungszuschlag: Zur Vermeidung überhöhter Aufschläge ist eine pauschale Regelung vorgesehen. Während der Ministerentwurf 5 Prozent der Nettokaltmiete vorsah, sieht der Kabinettsbeschluss eine Pauschale von 10 Prozent vor. Zudem müssen Grundmiete und Zuschlag im Vertrag künftig getrennt ausgewiesen werden.
• Kurzzeitmiete: Verträge für Kurzzeitmieten sollen grundsätzlich auf maximal sechs Monate begrenzt werden, in Ausnahmefällen auf acht Monate. Danach greifen die Regelungen der Mietpreisbremse, die bereits bis Ende 2029 verlängert wurde.
• Kündigungsschutz: Sogenannte Schonfristzahlungen sollen künftig auch ordentliche Kündigungen unwirksam machen können.

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Laut einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) machen Indexmietverträge in den sieben größten deutschen Städten derzeit 5,5 Prozent aller Verträge aus, bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von unter sechs Jahren steigt dieser Anteil sogar auf 27,5 Prozent.

Die geplanten Maßnahmen stoßen bei Vermietervertretern auf deutliche Kritik. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, bezeichnete die Vorschläge im Februar als Ausdruck des Misstrauens gegenüber privaten Vermietern und als Angriff auf die Stabilität des Mietwohnungsmarktes. Das Inkrafttreten der neuen Gesetze wird spätestens für Anfang 2027 erwartet, wobei Teile der Reform bereits im Herbst oder Winter 2026 wirksam werden könnten.