Und ewig lockt der Beton

wird der Wunsch nach den eigenen vier Wänden den meisten Bundesbürgern bereits in die Wiege gelegt.Während es Ende der siebziger, Anfang der achtziger Jahre bei einem Zinsniveau von zehn Prozent und mehr bei zehnjähriger Zinsbindung fast unmöglich war, eine Immobilie zu erwerben, fällt im August 2014 die monatliche Belastung für den Kauf fast niedriger aus, als eine gleichwertige Wohnung oder Haus zu mieten. Für alle Skeptiker hält die Stiftung Warentest einen Vergleichsrechner bereit.

Wenn nicht jetzt, wann dann?

Wohnimmobilien, gerade in den Ballungszentren, verzeichnen von Haus aus einen kontinuierlichen Preisanstieg. Vor dem Hintergrund, dass der Kapitalmarkt seit einigen Jahren für konservative Anleger wenig zu bieten hat und das Baugeld historisch günstig ist, zogen die Preise für Wohnraum schon stärker an, als in der Vergangenheit. Das Mietniveau stieg allerdings ebenfalls. Im Zusammenhang mit Standorten wie Frankfurt am Main, München oder Hamburg sprechen Experten inzwischen von Verkäufermärkten, die Zahl der Investoren stieg gerade im Bereich Eigentumswohnungen rapide an. Für die Bundesregierung ein Signal, einem unkontrollierten Anstieg der Mieten durch eine entsprechende Gesetzesvorlage entgegenzuwirken. Für beide potenziellen Käufergruppen, Eigennutzer wie Vermieter, gilt die Frage „wenn nicht jetzt, wann dann?“ Auch wenn die EZB-Politik mittelfristig keine Zinswende erwarten lässt, sollten mögliche Erwerber nicht auf den Leitzins vertrauen. Die Zinsen für Hypothekendarlehen werden stärker durch den Pfandbriefindex als durch den Leitzins beeinflusst. Und dieser Index bewegt sich keineswegs analog zum Leitzins. Natürlich steht zu Beginn die Überlegung, wie viel Immobilie kann ich mir leisten. Diese Einstiegsfrage, der erste Schritt zum Wohneigentum, beantwortet der Baufinanzierungsrechner von Baufi24 hervorragend.

 Der Zinssatz ist nicht alles

Historisch niedrige Zinsen sollten allerdings nicht die Grundlage sein, eine darüber hinaus extrem preiswerte Immobilie, ein Schnäppchen, zu kaufen. Immobilien rentieren durch langfristigen Wertzuwachs. Schnäppchen offenbaren häufig einen Mangel. Entscheidend für den Wertzuwachs eines Objektes sind

• Die Lage

• Das Umfeld, sprich Freizeitangebote und schulische Angebote

• Die Bausubstanz

• Bei einer Bestandsimmobilie die Zusammensetzung der Bewohner

Immobilien, welche diese Anforderungen erfüllen, sind vielleicht ein wenig teurer, langfristig aber auf jeden Fall lukrativer. Gerade Fremdvermieter sollten sich vor Augen halten, dass die Höhe der Miete ausschließlich auf diesen Kriterien basiert. Eigennutzer und Fremdvermieter unterscheiden sich noch in anderer Hinsicht, der Kapitalausstattung. Während eine fremd vermietete Immobilie unter Umständen auch zu 100 Prozent finanziert wird, legen die meisten Banken immer noch Wert darauf, dass der Eigennutzer eine Eigenkapitaldecke von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der anfallenden Erwerbsnebenkosten mitbringt. Im Bezug auf das Eigenkapital darf auch nicht vergessen werden, dass die Zinsen um so niedriger ausfallen, je niedriger der Beleihungsauslauf kalkuliert wird. Was zählt außer dem Sparbuch und dem Wertpapierdepot aber alles zum Eigenkapital?

• Arbeitgeberdarlehen

• Eigenleistung beim Neubau

• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen

Mit diesen drei Komponenten kann die Eigenkapitalquote deutlich erhöht werden, ohne dass im Fall der Lebensversicherung diese aufgelöst werden muss. In Bezug auf festverzinsliche Wertpapiere wird es zum Rechenexempel, ob die Papiere höher rentieren, als die Zinszahlung für das Darlehen ausfällt. In diesem Fall wäre ein Verkauf wenig zielführend, da die Erträge die Finanzierungskosten zumindest teilweise tragen. Unter dem Strich bleibt, dass der Zeitpunkt für den Immobilienerwerb extrem günstig ist, und das aktuelle Zinsniveau es auch Mietern, ermöglicht, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, die vor einigen Jahren noch Welten davon entfernt waren.

 (bom)