Trennungs-Immobilien: Geplante Ausnahme soll Spekulationssteuer vermeiden
Veröffentlicht am: 12.10.2026 um 21:42 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Ausgezogene Ehepartner sollen künftig beim Verkauf einer gemeinsam bewohnten Immobilie steuerlich spürbar entlastet werden. Eine geplante Gesetzesänderung sieht vor, Trennungs-Immobilien unter bestimmten Bedingungen von der Spekulationssteuer zu befreien. Der Vorstoß geht auf eine Initiative des Landes Baden-Württemberg zurück, für die der Bundesrat bereits Unterstützung signalisiert hat.
Bisherige Hürden durch strenge Rechtsprechung
Hintergrund der Debatte ist die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG), im Volksmund als Spekulationssteuer bekannt. Bei Immobilienverkäufen unterscheidet das geltende Steuerrecht im Wesentlichen zwischen drei Konstellationen: Wurde ein Objekt nicht selbst genutzt, fällt beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb Steuer an.
Handelt es sich hingegen um eine durchgehend selbst genutzte Immobilie, bleibt der Gewinn vollständig steuerfrei. Wurde das Gebäude vor dem Verkauf vermietet, greift die Steuerbefreiung nur dann, wenn im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eine Eigennutzung vorlag – ein Kriterium, das in der Praxis als sogenannte Zwei-Silvester-Regel bekannt ist.
Genau diese Vorgaben führen bei Trennungen und Scheidungen regelmäßig zu finanziellen Belastungen für jene Partei, die auszieht. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs reicht es für die steuerliche Eigennutzung nicht aus, wenn nach dem Auszug eines Partners die gemeinsamen Kinder und der frühere Lebenspartner weiterhin in der Immobilie wohnen.
Die geplante Gesetzesänderung soll ausgezogene Ehepartner beim Verkauf der gemeinsam bewohnten Immobilie von der Spekulationssteuer entlasten — geltendes Recht ist sie aber noch nicht. Wer heute verkaufen muss, sollte die bestehenden Regeln kennen, bevor er den Kaufvertrag unterzeichnet. Kostenlosen Leitfaden zur Trennungs-Immobilie anfordern
Zieht ein Miteigentümer infolge der Trennung aus und wird das Objekt anschließend veräußert, bevor die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, greift nach bisherigem Recht für seinen Anteil die Besteuerung.
Geplante Reform stellt auf den Zeitpunkt der Trennung ab
Die Gesetzesinitiative aus Baden-Württemberg will diese Hürde abbauen. Nach dem vorgeschlagenen Modell soll für die Steuerbefreiung künftig der Nachweis genügen, dass die Eigennutzung bis zur räumlichen Trennung der Partner tatsächlich bestand. Damit würde verhindert, dass das Verlassen der gemeinsamen Wohnung unmittelbar steuerliche Nachteile beim späteren Verkauf nach sich zieht.
Nach einem Auszug reicht es nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht, dass Kinder und Ex-Partner weiter in der Immobilie wohnen — der ausgezogene Miteigentümer trägt die Steuerlast dann allein. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie den Eigennutzungsnachweis aufbauen und den Verkaufszeitpunkt planen. Leitfaden jetzt anfordern
Geltendes Recht ist die geplante Ausnahme allerdings noch nicht. Das Gesetzesvorhaben befindet sich derzeit in den parlamentarischen Beratungen des Deutschen Bundestages. Nach Abschluss dieser Beratungen ist eine finale Abstimmung im Bundesrat erforderlich, bevor die Neuregelung in Kraft treten kann.
