Steuerzins verdoppelt sich: Ab 2027 steigt der Satz auf 3,6 Prozent
12.06.2026 - 19:06:21 | boerse-global.de
Besonders bei Immobilienportfolios und der geplanten Unternehmensnachfolge bestehen erhebliche steuerliche Spielräume – sofern die Weichen rechtzeitig gestellt werden.
Die Immobilien-GmbH: Wann lohnt sie sich wirklich?
Für Gründer mit größeren Immobilienbeständen rückt die GmbH verstärkt in den Fokus. Eine Studie des IW Köln zeigt: Rund 64 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von privaten Kleinvermietern gehalten. Davon erzielen etwa 45 Prozent jährliche Nettomieteinnahmen von unter 5.000 Euro.
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Die Immobilien-GmbH bietet ab einer gewissen Portfoliogröße klare Vorteile. Während Mieteinnahmen im Privatvermögen dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen, fällt in der GmbH lediglich eine Körperschaftsteuer von 15 Prozent an. Das ermöglicht eine effiziente Reinvestition der Gewinne ohne sofortigen hohen Steuerabzug.
Allerdings: Die Struktur lohnt sich erst bei größeren Beständen. Die Gründung erfordert ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Hinzu kommen laufende Kosten für doppelte Buchführung, Jahresabschlüsse und Offenlegungspflichten.
GmbH & Co. KG: Die Alternative mit Steuervorteilen
Häufig genutzt wird auch die GmbH & Co. KG. Ihr großer Vorteil: die Gewerbesteuer-Anrechnung nach § 35 Einkommensteuergesetz. Das Vierfache des Gewerbesteuermessbetrags kann auf die Einkommensteuer der Gesellschafter angerechnet werden. Bei einem Hebesatz von bis zu 400 Prozent neutralisiert das die Gewerbesteuerbelastung weitgehend.
Zusätzlich steht Personengesellschaften ein Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 Euro zu – für Kapitalgesellschaften gibt es diesen nicht.
Doch Vorsicht: Die sogenannte gewerbliche Infizierung muss vermieden werden. Eine gewerbliche Nebentätigkeit kann dazu führen, dass die gesamte KG als Gewerbebetrieb eingestuft wird. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sieht hier eine Bagatellgrenze vor: Gewerbliche Nettoumsätze müssen unter drei Prozent der Gesamtumsätze und maximal 24.500 Euro pro Jahr bleiben.
Sanieren und abschreiben: Fristen clever nutzen
Für angehende Unternehmer, die in selbstgenutztes Wohneigentum investieren, bietet § 35c Einkommensteuergesetz attraktive Förderungen für energetische Sanierungen. Über drei Jahre können 20 Prozent der Kosten – maximal 40.000 Euro pro Gebäude – direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Voraussetzung: Das Gebäude ist älter als zehn Jahre.
Bei vermieteten Objekten ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand kritisch. Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann müssen sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
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Ein Urteil des Bundesfinanzhofs lockerte zudem die Anforderungen an Gutachten zur Restnutzungsdauer. Seit Dezember 2025 ist ein einschränkendes BMF-Schreiben aufgehoben. Plausible Gutachten reichen nun aus, um eine kürzere Nutzungsdauer und damit höhere Abschreibungssätze zu belegen.
Nachfolge planen: 500.000 Betriebe stehen vor dem Generationenwechsel
Die Bedeutung frühzeitiger Planung zeigt sich auch bei der Unternehmensnachfolge. Nach Schätzungen der KfW stehen in den kommenden Jahren mehr als 500.000 Betriebe vor einem Generationenwechsel. Die Erbschaftsteuer-Freibeträge liegen bei 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro für Kinder – und können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
Für Herbst 2026 werden zwei richtungsweisende Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer erwartet. Sie könnten künftige Übertragungsstrategien grundlegend beeinflussen.
Steuerzinsen steigen: Was auf Unternehmen zukommt
Zusätzliche Änderungen kündigen sich bei der Verzinsung von Steuernachzahlungen und Erstattungen an. Das Jahressteuergesetz 2026 plant, den Steuerzins ab dem 1. Januar 2027 von 1,8 Prozent auf 3,6 Prozent pro Jahr zu verdoppeln. Das erhöht die finanzielle Bedeutung einer korrekten und zeitnahen Steuerdeklaration für junge Unternehmen erheblich.
Bereits seit Anfang 2025 gilt zudem: Zahlungen für haushaltsnahe Dienstleistungen müssen ausschließlich unbar auf das Konto des Dienstleisters erfolgen, um steuerlich anerkannt zu werden.
