Steuerentlastung: Freigrenze steigt ab 2027 von 10.000 auf 100.000 Euro

Der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 bringt klare Kaufpreisregeln und höhere Freigrenzen für Immobilienbesitzer.

Das Bundesfinanzministerium hat den Referentenentwurf für das Jahressteuergesetz 2026 vorgelegt – mit weitreichenden Änderungen für Immobilienbesitzer und Unternehmen.

Der Entwurf, der am 26. Mai an die Verbände zur Stellungnahme versandt wurde, zielt darauf ab, bestehende Verwaltungspraxis gesetzlich zu verankern und Verfahren zu vereinfachen. Für Investoren ergeben sich sowohl Chancen als auch neue Hürden.

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Kaufpreisaufteilung und Steuerentlastung

Ein Kernstück des Entwurfs ist die gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke. Der neue Paragraf 6f Einkommensteuergesetz (EStG) schafft endlich Klarheit darüber, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen ist – ein Dauerstreitpunkt in Betriebsprüfungen.

Deutliche Erleichterungen gibt es beim Steuerabzug: Ab 1. Januar 2027 steigt die Freigrenze für das vereinfachte Freistellungsverfahren von 10.000 auf 100.000 Euro. Allerdings schließt der Entwurf Großaktionäre von Freistellungsbescheinigungen für Dividenden aus – Steuergestaltungen sollen so unterbunden werden.

Die Forschungszulage wird ausgeweitet: Die maximale Bemessungsgrundlage steigt rückwirkend zum 1. Januar 2026 auf 25 Millionen Euro. Und ab 2027 verkürzt sich der Zeitraum für die regelmäßige Arbeitsstätte von 48 auf 24 Monate.

Steuerstrategien für Immobilieninvestoren

Steuerberater raten Spitzenverdienern zunehmend zu speziellen Gesellschaftsformen. Im Fokus stehen Holdingstrukturen, die Gewinnverlagerungen ermöglichen und Haftungsschutz bieten.

Auch die Abschreibungsmethoden sind gefragt: Die degressive AfA mit drei Prozent sowie Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Objekte können die Steuerlast deutlich senken. Eine Immobilien-GmbH bleibt attraktiv – sie drückt den Steuersatz auf Mieteinnahmen auf rund 15 Prozent, während der persönliche Spitzensteuersatz bei 42 Prozent liegt.

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Während Deutschland die Regeln verschärft, gilt Österreich weiter als stabile Alternative. Das Nachbarland punktet mit hoher Rechtssicherheit durch das Grundbuchsystem und stabiler Nachfrage in Wien, Graz und Linz.

BauGB-Reform: Schnellere Genehmigungen

Parallel zu den Steueränderungen hat das Bundeskabinett am 27. Mai eine umfassende Reform des Baugesetzbuchs beschlossen. Der Hintergrund: 2025 wurden nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – der niedrigste Wert seit über einem Jahrzehnt und ein Rückgang um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die neuen Regeln, die Anfang 2027 in Kraft treten sollen, erlauben Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten, den Wohnungsbau als überragendes öffentliches Interesse zu erklären. Planungsverfahren sollen dann maximal zwei Jahre dauern. Die Schwelle für Umweltprüfungen steigt von 20.000 auf 30.000 Quadratmeter.

Die Gemeinden erhalten zudem ein erweitertes Vorkaufsrecht und eine „Instandsetzungsanordnung“ für verwahrloste Grundstücke. Bei extremer Vernachlässigung oder Zweckentfremdung ist sogar eine Enteignung möglich. Während die Bauwirtschaft die Digitalisierung von Bürgerbeteiligung und Umweltprüfungen begrüßt, warnen Umweltverbände vor einer Aushöhlung der Standards.

Logistikinvestment in Nordrhein-Westfalen

Unabhängig von der Gesetzgebung setzen institutionelle Investoren weiter auf gezielte Akquisitionen. Ein Joint Venture aus Pictet Alternative Advisors und Scantum DW hat am 27. Mai ein 22.000 Quadratmeter großes Logistikgrundstück in Kerpen von LyondellBasell erworben.

Geplant ist eine neue 14.000 Quadratmeter große Logistikhalle, die Anfang 2028 fertiggestellt werden soll. Das Projekt setzt auf moderne Energieeffizienz mit Solaranlagen und Wärmepumpen. Bereits 2025 hatte das Joint Venture in Hochheim am Main investiert – dort war die Immobilie bereits vor Fertigstellung vollständig an eine Duravit-Tochter vermietet.