Spanien-Urteil 28. Mai: Oberster Gerichtshof kippt Tourismusregister

Gerichtsurteile in Spanien und Deutschland sowie Steueränderungen in Österreich verändern die Rahmenbedingungen für Immobilieneigentümer grundlegend.

Die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieneigentümer und Investoren in Europa verändern sich rasant. Gleich mehrere Gerichtsurteile und Gesetzesänderungen stellen Vermieter vor neue Herausforderungen.

Spaniens Oberster Gerichtshof kippt zentrales Tourismusregister

Ein Paukenschlag aus Madrid: Am 28. Mai 2026 hob der spanische Oberste Gerichtshof das zentrale Register für Ferienwohnungen auf. Die Entscheidung gibt die Regulierung von Kurzzeitvermietungen an die Regionen zurück. Ausschlaggebend war die Kritik der EU-Kommission, die in dem Register einen Verstoß gegen die Dienstleistungsfreiheit sah.

Der Branchenverband Fevitur beziffert den Schaden durch die bisherigen Beschränkungen auf rund 160 Millionen Euro. Allein in Andalusien waren mehr als 25.000 Unterkünfte blockiert. Jetzt bereiten zahlreiche Vermieter Massenklagen auf Schadenersatz vor. Ein juristischer Dominoeffekt, der die Tourismusbranche noch lange beschäftigen dürfte.

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BGH verschärft Regeln: Kein Geschäft mit der Untermiete

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen die Grenzen des Untermietrechts neu gezogen. Im Januar 2026 stellten die Karlsruher Richter klar: Wer eine Wohnung gezielt zur Gewinnerzielung untervermietet, hat keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Konkret ging es um einen Berliner Mieter, der für eine Untervermietung mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete verlangte. Das Gericht betonte: Wird die Wohnung als Geschäftsmodell genutzt, kann die fristlose Kündigung drohen.

Eigentümer gewinnen: Keine Innenaufnahmen ohne Erlaubnis

Ein weiteres Urteil vom 30. April 2026 stärkt die Rechte von Eigentümern. Der BGH entschied, dass Vermieter Maklern die Veröffentlichung von Innenraumfotos verbieten können. Das Recht, solche Bilder zu erstellen und zu nutzen, liegt allein beim Eigentümer. Die bloße Kenntnis, dass ein Mieter einen Makler beauftragt hat, reicht nicht als Zustimmung.

Frankfurter Mietspiegel: Plus von fast 20 Prozent seit 2022

Die Mieten in deutschen Großstädten steigen unaufhaltsam. Der aktuelle Frankfurter Mietspiegel 2026 weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 Euro pro Quadratmeter aus. Das ist ein Anstieg von 6,8 Prozent gegenüber 2024 und sogar 19,3 Prozent mehr als 2022.

Besonders deutlich wird die Schere zwischen Alt- und Neuverträgen: Während Neuvermietungen im Schnitt bei 14 Euro pro Quadratmeter liegen, zahlen Bestandsmieter mit 10,11 Euro deutlich weniger. Der Frankfurter Stadtrat soll den neuen Mietspiegel Ende Juni 2026 offiziell verabschieden. Die Methodik steht allerdings in der Kritik – sowohl von Mieterverbänden als auch von Eigentümerorganisationen wie Haus & Grund. Beanstandet werden unter anderem die Abwertung bestimmter Stadtteile und geringere Zuschläge für Altbauten mit hohen Decken.

Berlin: Formfehler bei Mieterhöhungen bleiben die Regel

In der Hauptstadt beobachten Branchenkenner ein wiederkehrendes Problem: Die überwiegende Mehrheit der Vermieter macht bei Mieterhöhungen formale Fehler. Experten raten dringend, Wohnlage und Baujahr aus den offiziellen Verzeichnissen korrekt zu ermitteln. Gerade die gesetzliche Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren wird oft falsch angewendet – ein Einfallstor für juristische Anfechtungen.

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Steuerliche Neuerungen: Was sich 2026 ändert

Auch auf der Steuerseite hat sich einiges getan. In Österreich wurde die Umsatzgrenze für die Kleinunternehmerregelung auf 55.000 Euro angehoben – eine Erleichterung für kleine Vermieter. In Deutschland schlägt die Grundsteuerreform nun erstmals richtig durch: Zwar trat die neue Berechnungsgrundlage bereits 2025 in Kraft, doch Mieter sehen die Auswirkungen meist erst in den Betriebskostenabrechnungen für 2025, die 2026 eingehen.

Ein Urteil des Finanzgerichts Bremen vom 27. Oktober 2025 setzt zudem steuerlichen Gestaltungen Grenzen. Demnach können Renovierungskosten, die im Kaufvertrag vereinbart wurden, nicht als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Richter werteten diese Kosten als kaufpreismindernd – ein wichtiger Punkt für Investoren bei der Planung von Immobilienkäufen.

Anlagestrategie: Mittelklasse statt Luxus

Für Anleger zeichnet sich ein klarer Trend ab: Immobilien in mittleren Lagen und Nebenlagen versprechen derzeit stabilere Renditen als teure Spitzenlagen. Aktuelle Marktanalysen gehen von einer langfristigen Jahresrendite von zwei bis dreieinhalb Prozent nach Steuern und Kosten aus – abhängig vom eingesetzten Eigenkapital. Wer also auf Nummer sicher gehen will, sollte den Blick nicht nur auf die Glanzlagen richten.