Spanien begrenzt Zimmermieten: RDL 29/ 2026 gilt nur in angespannten Gebieten
Veröffentlicht am: 24.10.2026 um 22:45 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die spanische Regierung schränkt die Anwendung der neuen Mietpreisdeckel bei der zimmerweisen Vermietung ein. Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungswesen greift die Obergrenze für Zimmerpreise aus dem königlichen Gesetzesdekret RDL 29/2026 ausschließlich in Gebieten mit ausgewiesenem angespanntem Wohnungsmarkt.
Außerhalb dieser Zonen sei eine Begrenzung rechnerisch nicht anwendbar, sofern eine Immobilie zuvor nie als vollständige Einheit vermietet worden sei, wie am 24. Oktober 2026 berichtet wurde.
Mit der Verordnung untersagt die Regierung Vermietern, dass die Summe der einzelnen Zimmermieten den Betrag übersteigt, der für die gesamte Wohnung verlangt werden dürfte. Allerdings existieren solche offiziell definierten Zonen derzeit nur in mehr als 300 Gemeinden in Katalonien, im Baskenland, in Navarra und in Galicien.
Außerhalb dieser Gebiete greifen für die Vermietung einzelner Zimmer damit faktisch keine Preisbeschränkungen. Juristen weisen darauf hin, dass ohne einen früheren Gesamtmietvertrag für das gesamte Objekt keine verbindliche Berechnungsgrundlage vorliege, um eine Summenbegrenzung für einzelne Zimmer zu ermitteln.
Einbindung in das Mietrecht und Kontrollen
Das Dekret RDL 29/2026 ordnet Verträge über die Anmietung von Zimmern als gewöhnlichen Wohnsitz künftig dem spanischen Mietrechtsgesetz LAU unter. Die Kontrolle der neuen Bestimmungen und die Ahndung von Verstößen obliegt dabei den Autonomen Gemeinschaften, die über Inspektionen und Sanktionen wachen sollen.
Hintergrund der Neuregelung ist der starke Zuwachs bei Wohngemeinschaften. Laut einer vom Ministerium für Wohnungswesen beauftragten Untersuchung des Instituts 40 dB unter 1.920 Befragten zahlen Bewohner von Zimmern im Schnitt 477 Euro monatlich für ihre Unterkunft, was rund 41 Prozent ihres Einkommens entspricht.
Demnach wohnen 21 Prozent aller Mieter in einer WG. Rund 52 Prozent der Zimmerbewohner mussten innerhalb von fünf Jahren wegen Mietsteigerungen umziehen, verglichen mit 38 Prozent unter den Gesamtmietern. Zudem verfügen lediglich 63 Prozent der Zimmernutzer über einen schriftlichen Vertrag, während dieser Anteil bei ganzen Wohnungen bei 89 Prozent liegt.
Wer in Spanien einzelne Zimmer vermietet, muss jetzt prüfen, ob die Obergrenze aus RDL 29/2026 überhaupt auf sein Objekt anwendbar ist — außerhalb der ausgewiesenen angespannten Zonen fehlt es laut Ministerium an einer Berechnungsgrundlage. Der kostenlose Leitfaden ordnet die Rechtslage ein und zeigt, welche Nachweise Vermieter jetzt bereithalten sollten. Kostenlosen Leitfaden zur Zimmervermietung anfordern
Reaktionen und Marktbewegungen
Branchenverbände äußern Vorbehalte gegenüber dem Eingriff. Die Vereinigung ASVAL warnt vor einem Rückgang des Zimmerangebots. Unter Kleinvermietern erwägen nach Angaben des Verbandes über 30 Prozent einen Rückzug aus dem Segment.
Auch die Immobilienvereinigung FAI berichtet anhand einer Umfrage unter rund 600 Agenturen von spürbaren Reaktionen: Innerhalb von zehn Tagen seien 4.235 Wohnungen aus der regulären Vermietung genommen worden, um stattdessen verkauft, kurzzeitig oder zimmerweise angeboten zu werden.
Zudem seien 1.523 Verträge ohne Abschluss blockiert geblieben. Die FAI rechnet in den kommenden Wochen mit einem Rückgang der Transaktionen um 25 bis 30 Prozent. Das Observatorio del Alquiler prognostiziert für das Jahr 2026 einen Rückgang des gesamten Wohnungsangebots um 2,27 Prozent auf 676.215 verfügbare Einheiten.
Andere Experten werten diese Reaktionen hingegen anders. Ein Anwalt des Observatorio CODE bezeichnete die Warnungen der Immobilienbranche als taktisches Manöver und betonte, dass Fonds mit hoher Fremdfinanzierungsquote Wohnungen kaum leer stehen lassen könnten. Ein beteiligter Soziologe ordnete die Warnungen zudem als politisch motiviert ein.
Gesetzlicher Rahmen und Übergangsfristen
Das Dekret RDL 29/2026 wurde am 6. Oktober 2026 beschlossen, tags darauf im spanischen Staatsanzeiger veröffentlicht und trat am 8. Oktober 2026 in Kraft. Eine parlamentarische Bestätigung durch die zuständige Diputación Permanente steht noch aus und wird für November 2026 erwartet.
Die Unsicherheit ist das eigentliche Risiko: Ohne früheren Gesamtmietvertrag lässt sich eine Summenbegrenzung für Zimmer rechnerisch nicht ermitteln, und die Kontrolle liegt bei den Autonomen Gemeinschaften. Der Leitfaden zeigt, welche Vertragskonstellationen außerhalb der angespannten Zonen tragfähig bleiben und wo Nachbesserungsbedarf besteht. Rechtslage jetzt einordnen lassen
Neben den Bestimmungen zu Zimmern sieht der Beschluss auch eine Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2027 vor, wonach bestehende Verträge bei Überschreiten des Referenzindexes nicht erhöht werden dürfen. Eine Anpassung darf andernfalls maximal zwei Prozent betragen und den neuen Index IRAV nicht übersteigen, der vom Nationalen Statistikinstitut für September 2026 mit 2,54 Prozent beziffert wurde.
