Restnutzungsdauer-Gutachten: Wie Vermieter 10.000 Euro Steuern sparen
Veröffentlicht am: 15.09.2026 um 13:23 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Eigentümer vermieteter Immobilien nutzen vermehrt bautechnische Gutachten, um die steuerliche Restnutzungsdauer ihrer Objekte zu verkürzen und so ihre Abgabenlast auf legalem Weg deutlich zu verringern.
Wie faz.net in einem Bericht vom 14.09.2026 darlegt, ermöglicht dieses Vorgehen signifikante Abschreibungseffekte, die zu spürbaren Entlastungen bei der jährlichen Einkommensteuer führen. Gleichzeitig stößt die Praxis auf wachsende Bedenken bei Bund und Ländern.
Hohe Steuerersparnis durch kürzere Abschreibungsfristen
Im Normalfall richtet sich die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Wohngebäuden nach gesetzlich pauschalierten Sätzen. Regulär beträgt die AfA 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Für Bestandsimmobilien mit einem Baujahr vor 1925 greift ein erhöhter Satz von 2,5 Prozent, während für Gebäude mit einer Fertigstellung nach 2022 ein jährlicher Abschreibungssatz von 3 Prozent gilt.
Kann durch ein Sachverständigengutachten jedoch nachgewiesen werden, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ausfällt als die gesetzlich unterstellten Zeiträume, lassen sich die jährlichen Abschreibungsbeträge vervielfachen.
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Die finanziellen Auswirkungen veranschaulicht ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent beträgt die reguläre AfA 16.000 Euro im Jahr.
Gelingt es, über ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren steuerlich geltend zu machen, steigt der jährliche Abschreibungsbetrag auf 40.000 Euro an. Für Steuerpflichtige mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent führt dies zu einer Minderung der Einkommensteuer von circa 10.000 Euro pro Jahr.
Kritik von Bund und Ländern an der Praxis
Die Aussicht auf erhebliche Steuerersparnisse hat einen florierenden Markt für entsprechende Dienstleistungen entstehen lassen. Anbieter von Restnutzungsdauer-Gutachten werben mittlerweile mit über 1500 erstellten Gutachten pro Jahr.
Auf staatlicher Seite wird diese Dynamik schon länger mit Skepsis verfolgt. Bereits im Jahr 2022 verzeichnete die Bundesregierung eine deutliche Zunahme der Anträge auf eine verkürzte Restnutzungsdauer und warnte in diesem Zusammenhang vor unkontrollierten Steuermindereinnahmen.
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Im Jahr 2024 äußerte sich auch der Bundesrat kritisch zu der Entwicklung: Die Länderkammer stellte fest, dass die Inanspruchnahme der verkürzten Nutzungsdauer, die ursprünglich als Ausnahmefall konzipiert war, in Teilen der Praxis inzwischen zur Regel geworden sei.
Teile dieses Beitrags beruhen auf Recherchen von FAZ.
