Premiumwohnungen: Angebotspreise in sieben Metropolen fallen um 7,6 Prozent

Die Preise für hochwertige Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Metropolen geraten spürbar unter Druck. Eine gemeinsame Auswertung des Maklerhauses Dahler und des Immobilienportals ImmoScout24 für das dritte Quartal 2026 zeigt, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Premiumsegment – den oberen zehn Prozent des Marktes – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,6 Prozent nachgegeben haben.

Der Median-Angebotspreis lag bei 9.135 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig ging das Angebot an solchen Premiumwohnungen um 9,3 Prozent zurück. Bei den ermittelten Werten handelt es sich ausdrücklich um Angebotspreise in Inseraten und nicht um beurkundete Kaufpreise.

Auch exklusive Häuser im oberen Marktsegment verzeichneten Einbußen. Laut Dahler und ImmoScout24 verbilligten sich entsprechende Objekte um 7,1 Prozent auf einen Medianwert von 9.759 Euro pro Quadratmeter.

Der gesamte Markt für Häuser gab im selben Zeitraum maximal um 1,4 Prozent nach, womit die Verluste im Luxussegment deutlich über dem Durchschnitt lagen. Bei mehr als einem Fünftel der erfassten Inserate kam es zu Preissenkungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer betrug bei Wohnungen 94 Tage und bei Häusern 95 Tage.

Deutliche Preisrückgänge in Stuttgart, München und Berlin

Regional fallen die Entwicklungen unterschiedlich stark aus. Den stärksten Rückgang bei Top-Wohnungen verzeichnete Stuttgart mit einem Minus von 9,4 Prozent auf 7.000 Euro pro Quadratmeter. München folgte mit einem Rückgang um 8,5 Prozent auf 13.734 Euro pro Quadratmeter, blieb damit aber weiterhin der teuerste Premiummarkt Deutschlands.

In Berlin gaben die Angebotspreise für Premiumwohnungen um 8,0 Prozent auf 8.490 Euro pro Quadratmeter nach und erreichten damit den tiefsten Stand seit Anfang 2023. Das Maklerhaus Dahler hält fest, dass eine geringere Nachfrage in Berlin nicht die Ursache für das deutliche Minus sei.

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In Hamburg sanken die Wohnungspreise im gehobenen Segment um 7,0 Prozent auf 11.238 Euro pro Quadratmeter. Geringere Einbußen wiesen Frankfurt am Main mit minus 3,5 Prozent, Düsseldorf mit minus 1,8 Prozent sowie Köln mit einem Minus von 0,4 Prozent auf.

Bei den Luxushäusern traf es vor allem Köln und Frankfurt am Main besonders hart: In Köln fielen die Preise um 11,5 Prozent auf 7.970 Euro pro Quadratmeter, während Frankfurt ein Minus von 11,1 Prozent verbuchte.

Gespaltene Nachfrage und lokale Verschiebungen

Hinsichtlich des Kaufinteresses zeichnete sich eine Zweiteilung ab. Während die Nachfrage nach exklusiven Wohnungen über die Metropolen hinweg um 2,6 Prozent zulegte, brach das Interesse an Luxushäusern um fast 12 Prozent ein; in Frankfurt am Main lag der Nachfragerückgang bei Häusern bei mehr als 25 Prozent.

In München sanken die Preise für Premiumhäuser um 5,5 Prozent auf 14.182 Euro pro Quadratmeter, während der Gesamthausmarkt dort um 8,7 Prozent nachgab.

Die Schwelle zum Premiumsegment lag in der bayerischen Landeshauptstadt bei 11.965 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und bei 11.606 Euro pro Quadratmeter für Häuser. Das Inseratsaufkommen für Luxuswohnungen verringerte sich dort um 12,1 Prozent, parallel sanken die Anfragen von Interessenten um 20,3 Prozent.

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Auf Stadtteilebene zeigten sich teils gegenläufige Tendenzen: In Schwabing-West legte das Angebot um 52,2 Prozent und die Zahl der Anfragen um 20,4 Prozent zu, während der Medianpreis mit 13.692 Euro pro Quadratmeter nahezu stabil blieb (minus 0,4 Prozent).

In der Maxvorstadt kletterte das Angebot um 76,2 Prozent, der Medianpreis gab um 9,8 Prozent auf 13.373 Euro pro Quadratmeter nach und die Anfragen gingen um 15,4 Prozent zurück. Bereits im zweiten Quartal 2026 war die Zahl der Transaktionen laut den Erhebungen gesunken: bei Wohnungen um 1,7 Prozent und bei Häusern um 8,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Gedämpfte Stimmung am Gesamtmarkt

Die Daten aus dem Luxussegment fügen sich in ein verhaltenes Gesamtbild der deutschen Immobilienmärkte ein. Nach Berechnungen des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel) im Greix-Index fielen die nominalen Wohnungspreise in Deutschland im dritten Quartal erstmals seit zwei Jahren unter das jeweilige Vorjahresniveau.

Gegenüber dem Vorjahr sanken die Wohnungspreise bundesweit um 0,2 Prozent, was den ersten Jahresrückgang seit dem zweiten Quartal 2024 markiert, während sie im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent zulegten. In Berlin sank der Gesamtmarkt bei Wohnungen um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was dem dritten Jahresrückgang in Folge entspricht.

Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Wohnungspreise in Köln um 4,6 Prozent, in Frankfurt um 2,4 Prozent und in Düsseldorf um 0,8 Prozent, während sie in Stuttgart unverändert blieben. In Leipzig verlangsamte sich das jährliche Wachstum von 3,9 Prozent auf 0,6 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern gab der Greix-Index im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent nach (plus 0,9 Prozent zum Vorjahr), bei Mehrfamilienhäusern um 0,2 Prozent (minus 2,4 Prozent zum Vorjahr).

Inflationsbereinigt fielen die Preise von Wohnungen vom zweiten auf das dritte Quartal 2026 um 0,3 Prozent und bei Häusern um 1,3 Prozent; im Vorjahresvergleich lagen die realen Rückgänge bei Wohnungen bei 3,0 Prozent, bei Einfamilienhäusern bei 2,0 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern bei 5,2 Prozent. Jonas Zdrzalek, Projektleiter am IfW Kiel, erklärte, das Preiswachstum bei Wohnungen sei praktisch zum Stillstand gekommen.

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldete für das dritte Quartal gegenüber dem Vorquartal in allen sieben Metropolen rückläufige Werte zwischen minus 0,4 Prozent in Düsseldorf und minus 0,9 Prozent in Stuttgart, wenngleich im Vorjahresvergleich nominal noch ein Plus von 1,0 Prozent stand. vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt verwies auf gestiegene Bauzinsen als Ursache, während eine anhaltende Übernachfrage die Preise stütze.

Die anhaltende Zurückhaltung spüren auch große Immobilienkonzerne: Vonovia-Finanzchef Philip Grosse bezeichnete den Verkaufsmarkt weiterhin als schwierig, da viele Kunden ihre Käufe vorerst hinauszögerten.