Offene Immobilienfonds: BaFin erklärt Rücknahmestopp zum Anlegerschutz
Veröffentlicht am: 05.11.2026 um 23:03 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat in einem Fachbeitrag dargelegt, dass die zeitweise Aussetzung oder Beschränkung der Anteilsrücknahme bei offenen Immobilienfonds primär als Instrument des Anlegerschutzes fungiert.
Angesichts anhaltender Mittelabflüsse und Bewertungsanpassungen am Immobilienmarkt greifen Fondsgesellschaften vermehrt zu gesetzlich vorgesehenen Mechanismen, um Notverkäufe von Objekten unter Wert zu verhindern und das Fondsvermögen zu stabilisieren.
Nach Angaben der Aufsichtsbehörde haben im Jahr 2026 bislang acht offene Immobilienfonds ihre Anteilsrücknahme ausgesetzt. Vier dieser Sondervermögen befinden sich mittlerweile in der Auflösung. Ein weiterer Fonds machte von einer Rücknahmebeschränkung, dem sogenannten Gating, Gebrauch. Zusammen binden die acht von einer Aussetzung betroffenen Fonds ein Volumen von rund 2,9 Mrd. Euro. Dies entspricht weniger als 3% des Gesamtmarktes.
Anhaltende Mittelabflüsse belasten die Liquidität
Der Markt für offene Immobilienfonds sieht sich bereits seit längerer Zeit mit Abwertungen und Verkaufsdruck konfrontiert. Wie die BaFin darlegt, verzeichnen die Vehikel seit August 2023 per saldo mehr Abflüsse als Zuflüsse.
Im August 2026 beliefen sich die Nettoabflüsse auf rund 611 Mio. Euro. Erschwerend kommt hinzu, dass Büroimmobilien rund 60% der Gebäude in Publikumsfonds ausmachen – ein Segment, das durch veränderte Arbeitswelten und höhere Zinsen besonders unter Druck steht.
Eine Aussetzung der Rücknahme auf Basis von Paragraf 257 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) ist gesetzlich auf maximal 36 Monate begrenzt. Felicitas Linden von der BaFin erklärte, dass die derzeitige Entwicklung für die betroffenen Anleger zwar belastend sei, jedoch kein Systemversagen darstelle.
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Die Liquidität im Gesamtmarkt liege weiterhin über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote, wenngleich einzelne Portfolios erheblich unter Druck stünden. Dennoch weist die Aufsicht darauf hin, dass Investoren Teile ihres eingesetzten Kapitals verlieren können und auch ein Totalverlust nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann.
DWS deckelt Rücknahmen bei Europa-Fonds
Wie sich die Schutzmechanismen in der Praxis auswirken, zeigte jüngst die DWS Grundbesitz GmbH. Die Fondsgesellschaft hatte am 26.10.2026 mitgeteilt, mit Wirkung zum 27.10.2026 eine Rücknahmebeschränkung für den offenen Immobilienfonds grundbesitz europa zu aktivieren. Seit dem 28.10.2026 werden fällige Rücknahmeaufträge nur noch zu einer Quote von 10% je Auftrag bedient.
Der nicht ausgeführte Anteil eines Rückgabeauftrags verfällt, sodass verbleibende Anteile zu einem späteren Zeitpunkt nicht automatisch ausgezahlt werden. Die Gesellschaft überprüft die Quote fortlaufend und kann Anpassungen vornehmen; die Beschränkung gilt für einen Zeitraum von maximal zwölf Monaten.
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Christian Bäcker von der DWS betonte, die Entscheidung bringe zwar persönliche Belastungen mit sich, erfolge jedoch im Interesse der Anleger. Zugleich setze das Portfoliomanagement den Verkauf ausgewählter Immobilien fort, um die Liquidität des Sondervermögens wieder zu stärken.
Rechtliche Aspekte und Handlungsempfehlungen
Juristen weisen darauf hin, dass ein Rücknahmestopp nicht automatisch mit einem endgültigen Kapitalverlust gleichzusetzen ist. Offene Immobilienfonds seien jedoch grundsätzlich nicht risikofrei und mit einem erheblichen Liquiditätsrisiko verbunden.
Sollten Vermittler oder Banken Anlegern trotz der gesetzlichen Halte- und Kündigungsfristen eine jederzeitige Verfügbarkeit des Geldes zugesichert haben, könne eine solche Falschberatung haftungsrelevant werden. Ob daraus Schadensersatzansprüche erwachsen, hänge stets vom jeweiligen Einzelfall ab.
Rechtsexperten raten Betroffenen dazu, frühzeitig alle relevanten Unterlagen wie Zeichnungsscheine, Verkaufsprospekte, Beratungsprotokolle und Korrespondenzen zu sichern sowie bestehende Verjährungsfristen im Blick zu behalten.
