Off-Market-Transaktionen: Deutscher Immobilienmarkt trotzt der Krise

Diskrete Immobilientransaktionen legen stark zu, während der Wohnungsbau trotz mehr Genehmigungen unter Druck bleibt. Experten prognostizieren moderate Preiserholung.

Im ersten Quartal 2026 stieg das Volumen der Off-Market-Transaktionen um rund ein Fünftel. Institutionelle Investoren setzen zunehmend auf Verkäufe abseits öffentlicher Plattformen.

Gewerbeimmobilien als Wachstumstreiber

Das Transaktionsvolumen im Off-Market-Segment erreichte im ersten Quartal etwa 8,6 Milliarden Euro – ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Besonders Büroimmobilien legten zu: Mit 2,1 Milliarden Euro verzeichneten sie ein Plus von 60 Prozent. Logistikimmobilien stiegen um 16 Prozent auf 1,4 Milliarden Euro, Gesundheitsimmobilien trugen 1,1 Milliarden Euro bei.

Der Anteil der Off-Market-Geschäfte am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt liegt bei 30 bis 40 Prozent. Analysten erklären: In einem volatilen Umfeld setzen Investoren auf diskrete Transaktionen, um Preisschwankungen und öffentliche Bieterverfahren zu umgehen. Für das Gesamtjahr 2026 prognostizieren Experten ein Volumen von 25 bis 30 Milliarden Euro.

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Die Bauzinsen haben sich bei rund 3,8 Prozent eingependelt. Dennoch: Die Finanzierungskosten haben sich seit 2022 mehr als verdreifacht. Ein Beispiel: Für einen Kredit über 310.000 Euro fielen früher Zinsen von 40.000 Euro an – heute sind es etwa 140.000 Euro.

Baugenehmigungen: Hoffnungsschimmer mit Schattenseiten

Überraschende Zahlen kommen von den Bauämtern. Im März 2026 stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um 11,5 Prozent auf 21.800 Einheiten. Im gesamten ersten Quartal ergibt sich ein Plus von 14,6 Prozent mit 63.500 genehmigten Wohnungen. Besonders stark legten Zweifamilienhäuser zu (plus 23 Prozent), gefolgt von Mehrfamilienhäusern (plus 15 Prozent) und Einfamilienhäusern (plus 14 Prozent).

Doch die Stimmung in der Branche ist gedämpft. Das ifo-Geschäftsklima für den Wohnungsbau sank im April auf den schlechtesten Wert seit vier Jahren. Fachverbände warnen: Die Genehmigungszahlen liegen immer noch weit hinter dem tatsächlichen Bedarf. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes fordert monatlich mindestens 10.000 zusätzliche Genehmigungen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung weist zudem auf massive Einbrüche bei den Neubau-Aufträgen hin.

Regionale Preisstabilität und KI im Finanzierungssektor

In den Metropolen konsolidieren sich die Preise auf hohem Niveau. In Köln lag der Median-Kaufpreis für Wohnungen bei 5.064 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Anstieg. Häuser gaben minimal auf 4.686 Euro nach. In Berlin-Hohenschönhausen kosten Häuser rund 5.294 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen 4.810 Euro. Spitzenreiter bleibt Konstanz mit durchschnittlich 6.776 Euro pro Quadratmeter für Häuser.

Ein neuer trend beschleunigt Transaktionen: Die ING Deutschland hat einen KI-gestützten Prozess eingeführt. Bestimmte Immobilienkredite sollen innerhalb von maximal 30 Minuten geprüft und zugesagt werden. Bisher dauerte das oft Tage oder Wochen. Das Angebot unterliegt noch Einschränkungen, zeigt aber den Druck auf die Branche, durch Digitalisierung effizienter zu werden.

Die soziale Dimension des Wohnungsmangels

Trotz positiver Impulse bleibt die Lage angespannt. Das Pestel-Institut beziffert den Fehlbestand auf rund 1,4 Millionen Wohnungen. Besonders Menschen mit Migrationshintergrund sind betroffen: Sie müssen höhere Mietanteile aufbringen und leben auf geringerer Fläche, so ein Gutachten des Sachverständigenrats für Integration und Migration.

Die Zahl der Wohnungslosen lag 2024 bei 532.000 – eine Verdoppelung innerhalb von zwei Jahren. Die Bundesregierung will Wohnungslosigkeit bis 2030 überwinden. Oppositionspolitiker der Grünen kritisieren einen fehlenden verbindlichen Fahrplan. In Baden-Württemberg hoffen regionale Akteure auf neue Impulse durch personelle Wechsel in den Ministerien. Im Landkreis Donau-Ries stockt die Umsetzung vieler Neubauvorhaben trotz vorhandener Pläne.

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Ausblick: Moderate Erholung mit Risiken

Marktbeobachter erwarten für 2026 ein moderates Preiswachstum von rund 3,2 Prozent. Die stabilen Zinsen und steigenden Genehmigungszahlen bieten eine Grundlage für Erholung. Doch die Risiken bleiben: Geopolitische Spannungen, insbesondere im Nahen Osten, könnten die Entwicklung dämpfen.

Der Off-Market-Sektor wird voraussichtlich eine Schlüsselrolle spielen. Institutionelle Anleger schätzen Diskretion und Planbarkeit. Ob die Trendwende bei den Genehmigungen tatsächlich zu einer Entlastung führt, hängt entscheidend davon ab, ob die Projekte unter den aktuellen Kosten realisiert werden. Die Branche blickt gespannt auf die kommenden Monate.