Nebenkostenabrechnung: Rechtsschutzfälle steigen seit 2021 um 74 Prozent

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sind zum dominierenden Streitpunkt im deutschen Mietrecht geworden. Unstimmigkeiten bei den jährlichen Betriebskosten sind mittlerweile der häufigste Auslöser für juristische Auseinandersetzungen rund um Mieten und Wohnen.

Das zeigt eine aktuelle Auswertung des ARAG Trendmonitors Recht. Demnach kletterte die Zahl der entsprechenden Rechtsschutzfälle in diesem Segment seit 2021 um 74 Prozent. Als wesentliche Treiber gelten neben steigenden Energiekosten vor allem fehlerhafte Zählerablesungen, intransparente Abrechnungsposten und unzulässig umgelegte Kostenarten.

Mängel bei Zählerdaten und Verteilerschlüsseln

Besonders bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Wärme und Warmwasser treten regelmäßig Differenzen auf. Zwar digitalisiert die schrittweise Umstellung auf fernablesbare Funkmessgeräte die Verbrauchserfassung zunehmend. In der Praxis kommt es aber weiterhin zu Ablesefehlern, falschen Zählerzuordnungen oder ungenauen Verbrauchsschätzungen.

Fehlen exakte Ablesewerte – etwa bei einem Mieterwechsel oder technischen Störungen –, greifen Vermieter mitunter auf unzulässige Schätzungen zurück. Auch formelle und inhaltliche Mängel bei den Verteilerschlüsseln führen zu Beanstandungen. Häufig stimmen die zugrunde gelegten Wohnflächenangaben nicht mit den vertraglichen oder tatsächlichen Gegebenheiten überein.

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In den Aufstellungen tauchen zudem wiederholt Posten auf, die nicht umlagefähig sind. Dazu zählen administrative Verwaltungskosten, Rechtsschutzversicherungen sowie Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen. Vermieter deklarieren solche Kosten fälschlicherweise als laufende Betriebskosten wie etwa Hausmeistertätigkeiten. Auch die gesetzliche Aufteilung der Kohlendioxidabgaben zwischen Mietern und Vermietern sorgt in vielen Objekten für Nachfragen und Berechnungsfehler.

Recht auf Zahlungsbelege und Fristen für Einwände

Betroffene Mieter haben klare rechtliche Kontrollmöglichkeiten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen sie im Rahmen der Belegeinsicht nicht nur Rechnungen verlangen, sondern grundsätzlich auch die Vorlage der tatsächlichen Zahlungsbelege einfordern (Az.: VIII ZR 118/19). So lässt sich prüfen, ob die geltend gemachten Kosten in der angegebenen Höhe tatsächlich angefallen und beglichen worden sind.

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Das Recht auf Belegeinsicht gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Kopien können Mieter jedoch nur in Ausnahmefällen verlangen, wenn eine persönliche Einsichtnahme unzumutbar ist. Das Landgericht Hanau stellte klar, dass sich die Unzumutbarkeit nach der Distanz zwischen der vormaligen Mietwohnung und den Geschäftsräumen des Vermieters richtet – die Entfernung zum neuen Wohnort des Mieters ist unerheblich (Az.: 2 S 43/24).

Juristen weisen darauf hin, dass die gesetzlichen Fristen strikt einzuhalten sind. Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung gemäß Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs spätestens zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums zustellen. Andernfalls sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Für Mieter gilt ab Zugang der Abrechnung ebenfalls eine zwölfwöchige Frist, um begründete Einwendungen schriftlich geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist sind spätere Beanstandungen in der Regel rechtlich ausgeschlossen.