Modernisierungsstau bei Fenstern: Welches Risiko unsanierte Bestandsgebäude für Investoren bergen

 

Was Sie in diesem Artikel erfahren

• Woran Sie Modernisierungsstau bei Fenstern erkennen und warum er zum finanziellen Risikofaktor wird
• Wie der Uw-Wert der Fenster den Beleihungswert und die Finanzierungskonditionen bei Kreditinstituten beeinflusst
• Welche Preisunterschiede zwischen guten und schlechten Energieeffizienzklassen am Markt tatsächlich bestehen (bis zu 28,7 %)
• Wie das CO2-Kostenaufteilungsgesetz unsanierte Fenster in höhere Kostenstufen verschiebt – mit bis zu 95 % Vermieteranteil
• Welche Fristen die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) für Bestandsgebäude und Investorenportfolios konkret setzt
• Welchen zusätzlichen Werttreiber RC-2-Einbruchschutz bei Neuvermietung und Versicherung bietet

Was bedeutet Modernisierungsstau bei Fenstern konkret?

Definition und typische Kennzeichen

Modernisierungsstau bei Fenstern bezeichnet den Zustand, bei dem Bauteile trotz technischer und wirtschaftlicher Überalterung nicht ausgetauscht werden - erkennbar meist an Uw-Werten deutlich über dem GEG-Grenzwert von 1,3 W/(m²K) für den Bestand. Typische Kennzeichen sind Zweifachverglasung ohne Beschichtung, verzogene PVC-Rahmen und fehlende RC-2-Sicherheitsausstattung - Merkmale, die sich meist auf Baujahre vor 1995 konzentrieren. Als Bestandshalter erkennen Sie den Rückstand häufig erst bei der Erstellung eines aktuellen Energieausweises, wenn die Effizienzklasse schlechter ausfällt als erwartet. Der Sanierungsrückstand betrifft nicht nur die Heizkosten Ihrer Mieter, sondern zunehmend auch Ihre eigene Kostenposition als Vermieter - etwa über das CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Der energetische Zustand wird damit von einem technischen Detail zu einem finanziellen Risikofaktor, der sich direkt auf Rendite und Wiederverkaufswert auswirkt. Werfen Sie deshalb regelmäßig einen Blick auf den energetischen Ist-Zustand Ihres Portfolios, bevor sich der Rückstand in Finanzierungs- oder Vermietungsproblemen zeigt.

Wie wirkt sich der energetische Zustand von Fenstern auf den Immobilienwert aus?

Uw-Wert und Beleihungswert - der Zusammenhang

Kreditinstitute beziehen den energetischen Zustand einer Immobilie zunehmend in die Beleihungswertermittlung ein, da EU-Taxonomie und interne Nachhaltigkeitsvorgaben eine differenzierte Risikobewertung energieineffizienter Bestände verlangen. Der Uw-Wert der Fenster wirkt dabei als Teilindikator für den energetischen Gesamtzustand, den Gutachter im Rahmen der Verkehrswertermittlung berücksichtigen. Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse gelten bei Finanzierern zunehmend als Objekte mit erhöhtem Wertminderungsrisiko, was sich in konservativeren Beleihungsquoten niederschlagen kann. Für Sie als Bestandshalter bedeutet das: Ein Fenstertausch wirkt nicht nur auf die laufenden Energiekosten, sondern potenziell auch auf Ihre Finanzierungskonditionen bei Anschlussfinanzierungen oder Portfoliozukäufen. Prüfen Sie deshalb bei der nächsten Finanzierungsrunde, ob Ihr Kreditinstitut energetische Kennwerte bereits explizit in die Konditionsgestaltung einbezieht, da sich die Praxis zwischen einzelnen Kreditinstituten noch deutlich unterscheidet.

Energieausweisklasse als Preisfaktor am Markt

Mehrfamilienhäuser mit der besten Energieeffizienzklasse erzielten laut einer JLL-Analyse der 20 größten deutschen Städte einen um 28,7 Prozent höheren Angebotspreis als vergleichbare Objekte mit der schlechtesten Klasse (Stand Q3 2023). Bei Einfamilienhäusern bestätigt eine unabhängige immowelt-Analyse die Größenordnung: Häuser mit Effizienzklasse A+ kosteten im bundesweiten Durchschnitt rund 16 Prozent mehr als vergleichbare Objekte der mittleren Klasse D. Beide Analysen untersuchten unterschiedliche Marktsegmente mit unterschiedlicher Methodik, kommen aber zur gleichen Kernaussage: Der energetische Zustand der Gebäudehülle, einschließlich der Fenster, wirkt sich messbar auf den erzielbaren Preis aus. Für Sie als Investor bedeutet ein Fenstertausch mit modernen Uw-Werten deshalb nicht nur geringere Betriebskosten, sondern eine bessere Positionierung im oberen Preissegment bei Verkauf oder Neubewertung. Ziehen Sie bei einer eigenen Objektbewertung nach Möglichkeit weitere lokale Marktdaten hinzu, da regionale Unterschiede die bundesweiten Durchschnittswerte deutlich verschieben können.

Tabelle 1: Energieeffizienzklasse, Fenster-Uw-Wert und Preisunterschied (Häuser, bundesweit)

Energieeffizienzklasse	Typischer Uw-Wert-Bereich Fenster	Preisunterschied ggü. Klasse D
A+	ab 0,76 W/(m²K)	+16 % (immowelt)
D (Referenz)	ca. 1,3 W/(m²K)	Referenz
H	über 2,5 W/(m²K)	-13,6 % (immowelt)

 

 

 

Welche Kosten entstehen durch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz bei unsanierten Fenstern?

Funktionsweise des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes für Vermieter

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verteilt die CO2-Abgabe auf Heizkosten seit dem 1. Januar 2023 nach einem zehnstufigen Modell zwischen Ihnen als Vermieter und Ihren Mietern. Je höher der CO2-Ausstoß Ihres Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr, desto größer ist Ihr Kostenanteil als Vermieter. Der CO2-Ausstoß wird aus dem Energieverbrauch laut Energieausweis abgeleitet und in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr angegeben. In Gebäuden mit sehr guter Energieeffizienz unter 12 kg CO2/m²/Jahr tragen ausschließlich Ihre Mieter die CO2-Kosten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden, bei denen eine energetische Sanierung behördlich eingeschränkt ist, reduziert sich Ihr Kostenanteil nach §9 CO2KostAufG um die Hälfte. Weisen Sie die Kostenaufteilung nicht korrekt in der Nebenkostenabrechnung aus, dürfen Ihre Mieter den eigenen Anteil pauschal um 3 Prozent kürzen - ein zusätzlicher Grund für eine sorgfältige Berechnung.

Kostenanteil in Abhängigkeit vom energetischen Zustand

Bei einem CO2-Ausstoß zwischen 27 und 32 kg/m²/Jahr tragen Sie als Vermieter bereits 40 Prozent der CO2-Kosten - ab 52 kg/m²/Jahr steigt Ihr Anteil auf 95 Prozent. Da einfach verglaste Bestandsfenster den Wärmebedarf und damit den CO2-Ausstoß eines Gebäudes spürbar erhöhen, tragen sie unmittelbar zur Einstufung in eine höhere Kostenstufe bei. Ein Fenstertausch mit modernen Uw-Werten senkt den spezifischen Energieverbrauch und kann Ihr Gebäude in eine niedrigere, für Sie günstigere Stufe verschieben. Die genaue Einstufung ergibt sich aus dem jährlichen CO2-Ausstoß laut Heizkostenabrechnung, nicht allein aus dem Zustand der Fenster - dennoch zählt die Gebäudehülle zu den wirksamsten Hebeln zur Senkung der Einstufung. Kalkulieren Sie deshalb bei größeren Sanierungsentscheidungen den Fenstertausch als eigenständigen Baustein ein, auch wenn parallel Heiztechnik oder Dämmung im Fokus stehen.

Zur Orientierung - zwei Systeme im Vergleich:

Das OKNOPLAST PAVA-System erreicht einen Uw-Wert ab 0,76 W/(m²K) bei 82 mm Bautiefe und 7-Kammer-Rahmen. Das Winergetic Premium Passiv erreicht einen Uw-Wert ab 0,67 W/(m²K) und ist passivhaustauglich. Beide Systeme unterschreiten die BAFA-Fördergrenze von 0,95 W/(m²K) deutlich. Der niedrigere Energieverbrauch kann Ihr Gebäude dadurch potenziell in eine niedrigere CO2-Kostenstufe verschieben.

Tabelle 2: CO2-Kostenaufteilungsgesetz - Stufenmodell (Auszug)

Stufe	CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr)	Vermieteranteil (%)
1	unter 12	0
5	27-32	40
10	über 52	95

Welche Fristen setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) für Bestandsgebäude?

EPBD-Zeitplan für Bestandsgebäude

Die EU-Mitgliedstaaten mussten die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, RL (EU) 2024/1275) bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen - für einzelne Wohngebäude schreibt sie jedoch keine individuelle Sanierungspflicht vor. Der ursprüngliche Kommissionsvorschlag sah verbindliche Mindestenergiestandards für jedes einzelne Wohngebäude vor; im Trilog vom Dezember 2023 wurde diese gebäudeindividuelle Pflicht für Wohngebäude gestrichen. Stattdessen verpflichtet die Richtlinie Deutschland zu nationalen Reduktionszielen für den gesamten Wohngebäudebestand, die über die geplante GEG-Novelle umgesetzt werden. Konkrete Fristen bestehen bereits für Nichtwohngebäude: Ab 2028 betrifft die Richtlinie bestehende Nichtwohngebäude über 500 Quadratmetern bei größeren Renovierungen sowie öffentliche Bestandsgebäude ab 2.000 Quadratmetern. Prüfen Sie als Investor mit gemischt genutztem Portfolio frühzeitig, welche Objekte unter die gestaffelten Fristen fallen, auch wenn für private Wohngebäude keine unmittelbare Pflicht entsteht.

Tabelle 3: EPBD-Fristen im Überblick

Gebäudetyp	Frist	Anforderung
Nationale Umsetzung (Deutschland)	29. Mai 2026	Transposition der RL (EU) 2024/1275
Nichtwohngebäude > 500 m²	ab 2028	bei größeren Renovierungen/Dacharbeiten
Öffentliche Bestandsgebäude > 2.000 m²	ab 2028	schrittweise Sanierung
Neubauten (alle Gebäudetypen)	ab 2030	Nullemissionsgebäude-Standard

 

 

 

Sinkt die Vermietbarkeit bei schlechter Energieeffizienzklasse?

Leerstandsrisiko und Mietererwartungen

Wohnungen mit schlechter Energieeffizienzklasse verzeichnen laut Marktanalysen spürbar größere Preisabschläge als vergleichbare Objekte mit gutem Energiestandard, was sich mittelbar auf Vermietbarkeit und Leerstandsrisiko auswirkt. Mieter kalkulieren bei der Wohnungssuche zunehmend die Nebenkosten mit ein, zu denen seit 2023 auch der CO2-Kostenanteil zählt, den Sie als Vermieter bei schlechter Energieeffizienz nicht mehr vollständig abwälzen können. Ein energetisch saniertes Vergleichsobjekt in derselben Lage wird für Mietinteressenten dadurch wirtschaftlich attraktiver, selbst bei ähnlicher Kaltmiete. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten im Portfolio verschärft sich der Effekt: Ein Objekt mit veralteten Fenstern und entsprechend hoher CO2-Kostenstufe verliert im direkten Vergleich an Wettbewerbsfähigkeit gegenüber sanierten Alternativen im selben Marktsegment. Werten Sie deshalb bei der Portfolioplanung nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die zu erwartende CO2-Kostenstufe als Wettbewerbsfaktor.

Welchen zusätzlichen Werttreiber bietet RC-2-Einbruchschutz bei Bestandsimmobilien?

RC-2 als Vermietungs- und Versicherungsargument

RC-2-zertifizierte Fenster nach DIN EN 1627 wirken bei der Neuvermietung als zusätzliches Sicherheitsargument und können sich je nach Versicherer positiv auf die Wohngebäudeversicherung auswirken. Für Mietinteressenten in Mehrfamilienhäusern zählt Einbruchschutz zunehmend zu den Ausstattungsmerkmalen, die bei der Objektauswahl mitentscheiden - besonders in Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen. Kombinieren Sie einen ohnehin geplanten Fenstertausch wegen Modernisierungsstau mit RC-2-Sicherheitsausstattung, entstehen kaum zusätzliche Planungskosten, da RC-2-Beschläge bei vielen OKNOPLAST-Systemen bereits zur höherwertigen Ausstattungsvariante gehören. Für Ihr Portfolio bedeutet das einen doppelten Werttreiber aus einer Maßnahme: eine geringere CO2-Kostenstufe durch bessere Uw-Werte und ein zusätzliches Vermietungsargument durch zertifizierten Einbruchschutz. Prüfen Sie bei der Sanierungsplanung deshalb frühzeitig, ob sich RC-2-Beschläge ohne Mehrkosten in Ihre bestehende Fensterwahl integrieren lassen. Fragen Sie Ihren Fachhandelspartner gezielt nach Systemen, die beide Eigenschaften bereits in der Standardausstattung vereinen, statt Wärmedämmung und Einbruchschutz getrennt zu planen.