Modernisierungsgesetz: Umlage sinkt auf 8 Prozent ab Juli

Bis 31. Juli 2026 müssen Vermieter ihre Steuererklärung einreichen. Der Ratgeber zeigt, wie sich Werbungskosten, AfA und neue Modernisierungsregeln optimal nutzen lassen.

Am 31. Juli 2026 endet die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung 2025. Wer einen Steuerberater beauftragt hat, bekommt Aufschub bis zum 1. März 2027. Besonders für private Vermieter lohnt sich der genaue Blick in die Anlage V – dort lassen sich viele Kosten geltend machen.

Werbungskosten clever nutzen

Vermieter können sämtliche Aufwendungen absetzen, die direkt mit den Mieteinnahmen zusammenhängen. Dazu gehören Kosten für die Mietersuche wie Maklergebühren, Annoncen oder der Energieausweis. Auch laufende Ausgaben wie Verwaltungskosten, Software für die Nebenkostenabrechnung, Porto und Beiträge für Vermieterverbände sind abziehbar.

Erhaltungsaufwendungen lassen sich in der Regel sofort als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen Instandhaltung, Reinigung, Kleinreparaturen oder die Heizungswartung. Eine wichtige Ausnahme: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Immobilienkauf modernisiert und die Nettokosten dabei 15 Prozent des Gebäudekaufpreises übersteigt, muss die Ausgaben über die Nutzungsdauer abschreiben.

Abschreibung und Finanzierung

Die Absetzungen für Abnutzung (AfA) sind ein entscheidender Faktor. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt ein linearer Satz von 3 Prozent. Ältere Bestandsimmobilien werden mit 2 Prozent (Baujahr 1925 bis 2022) oder 2,5 Prozent (bis 1924) abgeschrieben.

Für neu geschaffenen Wohnraum gibt es eine Sonderregel: Bei Kaufverträgen zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist unter bestimmten Voraussetzungen eine degressive AfA möglich. Wer ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer einreicht, kann höhere Sätze erzielen. Allerdings prüfen Finanzämter solche Gutachten oft kritisch und verlangen eine Vor-Ort-Besichtigung.

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Bei der Finanzierung sind nur die Schuldzinsen absetzbar – die Tilgungsraten bleiben außen vor.

Neues Modernisierungsrecht seit Juli 2026

Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Die Modernisierungsumlage sinkt von 11 auf 8 Prozent der Kosten und ist auf 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Beim Heizungstausch dürfen Vermieter 10 Prozent der Kosten nach Abzug von Zuschüssen umlegen – maximal 50 Cent pro Quadratmeter. Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderrichtlinien. Wer in EU-gefertigte Wärmepumpen investiert, kann ab dem ersten Quartal 2027 einen Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent beantragen.

Was Vermieter sonst noch wissen müssen

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat am 11. März 2026 klargestellt: Übernimmt der Mieter Kosten, die eigentlich der Vermieter tragen müsste, entstehen steuerpflichtige Einnahmen. Mietkautionen zählen dagegen nicht als Einnahmen, und Nebenkostenerstattungen an den Mieter mindern die Steuerlast.

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Trotz aller Gestaltungsmöglichkeiten denken viele Vermieter über den Ausstieg nach. Laut einer Umfrage von Haus & Grund erwägen rund 60,5 Prozent der Vermieter, ihr Engagement aufzugeben. Die durchschnittliche Bruttomietrendite in den 50 größten Städten lag im zweiten Halbjahr 2025 bei 4,1 Prozent.

Für die Steuererklärung 2025 gilt: Belege müssen nicht proaktiv eingereicht werden, aber für Rückfragen des Finanzamtes griffbereit sein.