Mietvertrag nach Todesfall: Erben haben einen Monat für die Sonderkündigung
Veröffentlicht am: 10.11.2026 um 19:42 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Ein weit verbreiteter Irrtum im deutschen Mietrecht betrifft das Schicksal von Wohnraum nach dem Ableben der Bewohner: Stirbt eine Mieterin oder ein Mieter, erlischt das Mietverhältnis keineswegs automatisch.
Wie das Portal infranken.de in einem Bericht vom 10. November 2026 hervorhebt, regelt § 563 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Fortführung des Vertragsverhältnisses. Dies bedeutet für alle Beteiligten, dass auch die Pflicht zur Mietzahlung bis zu einer wirksamen Kündigung oder Vertragsänderung uneingeschränkt weiterläuft.
Eintrittsrechte für Personen im gemeinsamen Haushalt
Hinterlässt die verstorbene Person Angehörige, mit denen sie zusammengelebt hat, sieht das Gesetz vorrangige Schutzmechanismen vor. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner sowie weitere Familienangehörige, die einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, besitzen ein gesetzliches Eintrittsrecht nach § 563 und § 563a BGB. Sie können das bestehende Mietverhältnis anstelle der verstorbenen Person fortsetzen.
Möchten die Angehörigen die Wohnung hingegen nicht übernehmen, steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Diese Kündigung muss binnen eines Monats erfolgen, nachdem sie vom Tod der Mietpartei Kenntnis erlangt haben. In diesem Fall gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Handlungsoptionen für Erben außerhalb des Haushalts
Handelte es sich um einen alleinlebenden Mieter, geht das Mietverhältnis rechtlich auf die Erben über. Diese haben die Wahl, den Vertrag entweder dauerhaft zu übernehmen oder von einem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.
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Befinden sich die Erbinnen und Erben außerhalb des ursprünglichen Haushalts, greift § 564 BGB. Auch ihnen räumt der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Sonderkündigung ein.
Die Frist zur Erklärung dieser Kündigung beträgt ebenfalls einen Monat ab dem Zeitpunkt, an dem die Erben Kenntnis vom Todesfall sowie davon erhalten haben, dass keine im Haushalt lebenden Personen in das Mietverhältnis eingetreten sind. Nach Ausspruch dieser Kündigung läuft der Vertrag unter Einhaltung der regulären Frist von drei Monaten aus.
Sonderkündigungsrecht für Vermieter und Verbleib der Kaution
Vermieter stehen dem Fortbestand des Vertrages nicht schutzlos gegenüber. Tritt keine der berechtigten Personen aus dem Haushalt in das Mietverhältnis ein, kann auch der Vermieter nach § 564 BGB außerordentlich kündigen. Hierfür gilt ebenfalls die Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme über das Ausbleiben eines Eintritts bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten.
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Hinsichtlich der hinterlegten Mietsicherheit gilt, dass die Kaution bis zum offiziellen Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter verbleibt. Sie dient weiterhin der Absicherung möglicher Ansprüche aus dem Mietvertrag. Dies betrifft unter anderem künftige Abrechnungen von Betriebskosten: Gemäß § 556 BGB haben Vermieter für die Nebenkostenabrechnung eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Den Erben beziehungsweise eintretenden Parteien steht für eventuelle Einwendungen ebenfalls eine Frist von zwölf Monaten zu.
