Mietreform: Hubigs Gesetzentwurf betrifft 5,5 Millionen Vermieter

Bundesjustizministerin Hubig plant schärfere Mietpreisbremse und neue Schutzfristen für säumige Mieter.

Ihr im Februar vorgestellter Gesetzentwurf betrifft rund 5,5 Millionen private Vermieter in Deutschland. Die Reform zielt auf steigende Wohnkosten und Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse – besonders in angespannten Großstadtmärkten.

Die Branche steckt ohnehin in der Krise: Nur 206.600 Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt – ein Minus von 18 Prozent zum Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Die Baukosten stiegen allein im ersten Quartal 2026 um sechs Prozent. Vor diesem Hintergrund justiert die Politik das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern neu.

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Scharfe Obergrenzen für möblierte Wohnungen und Indexmieten

Ein Kernpunkt der Reform betrifft möblierte Wohnungen. Bislang konnten Vermieter hier Zuschläge von bis zu 180 Euro verlangen. Künftig soll der Möblierungszuschlag auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete gedeckelt werden. Zudem müssen Vermieter die Berechnung offenlegen – Transparenz statt Pauschalbeträge.

Auch Indexmieten geraten ins Visier. In angespannten Wohnungsmärkten sollen jährliche Steigerungen auf 3,5 Prozent begrenzt werden. Das schafft Planbarkeit für Mieter, deren Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.

Die Reform schließt zudem eine weitere Lücke: Kurzzeit-Mietverträge bleiben nur noch bis zu sechs Monaten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Damit will das Ministerium das Modell ständig rotierender Kurzzeitvermietungen in Metropolen unterbinden.

Neue Schutzfristen für säumige Mieter

Vermieter müssen sich auf längere Geduldsproben einstellen. Künftig soll eine fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter alle ausstehenden Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung begleicht. Die verlängerte Schonfrist soll Obdachlosigkeit durch vorübergehende Zahlungsengpässe verhindern.

Frankfurt geht in die Offensive

Während der Bund noch debattiert, handeln Kommunen bereits. Das Frankfurter Wohnungsamt startete Mitte Mai eine Postkarten-Aktion, um Mieter über ihre Rechte und den Mietspiegel zu informieren. Unterstützt wird die Kampagne vom Projekt "Mietenmonitor", das zwischen Januar und Mitte April 2026 Immobilienportale analysierte.

Die Stadt identifiziert verdächtige Angebote und kontaktiert Vermieter direkt. Gleichzeitig boomt Frankfurts Modernisierungs-Bonusprogramm: Bis zum 19. Mai wurden 41 Projekte mit 157 Wohneinheiten bewilligt – Fördervolumen: 3,22 Millionen Euro. 90 Prozent der Anträge kamen von Privatleuten. Die Auflagen sind streng: Drei Jahre dürfen Vermieter keine Modernisierungskosten umlegen, danach sind maximal sechs Prozent erlaubt. Und die Miete darf 30 Jahre lang nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

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Soziale Spannungen nehmen zu

In Potsdam eskalierte der Wohnungskonflikt: Am 23. Mai räumten Behörden eine ehemals besetzte Fahrradwerkstatt in der Tornowstraße – Platz für Neubauten. Für den 26. Mai sind Proteste angekündigt.

Gerichtsurteile mit Signalwirkung

Das Landgericht Regensburg entschied im Juni 2025 (Az. 21 S 25/25), wann ein Gebäude rechtlich als solches gilt. Bei Zweifamilienhäusern kommt es auf die öffentliche Wahrnehmung an: Getrennte Eingänge oder Hausnummern machen noch kein eigenständiges Gebäude. Das schafft Klarheit für Eigentümer von geteilten Immobilien.

Bürgergeld-Reform ab Juli

Ab dem 1. Juli 2026 gelten neue Regeln für Bürgergeld-Empfänger: Die Übernahme der Unterkunftskosten wird auf das 1,5-Fache der "angemessenen" Wohnkosten begrenzt – selbst in der Schonfrist. Ausnahmen gibt es für Haushalte mit Kindern. Neu ist die Verknüpfung mit der Mietpreisbremse: Mieter müssen gegen überhöhte Forderungen formell Widerspruch einlegen, sonst drohen Kürzungen.

Steuerliche Fallstricke für Vermieter

Der Bundesfinanzhof zieht die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit immer enger. Wer 111 möblierte Apartments vermietet, kann schnell als Hotelbetreiber eingestuft werden – mit allen steuerlichen Konsequenzen. Bei wenigen Garagen oder Wohnungen bleibt es dagegen bei der privaten Verwaltung.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen düster

Der Ifo-Geschäftsklimaindex für den Wohnungsbau stürzte im April auf -28,4 Punkte ab – von -19,3 im Vormonat. Grund sind die Folgen des Iran-West-Konflikts, der Materialkosten und Zinsen treibt. Rund 500.000 Jobs gingen in der Gesamtwirtschaft verloren.

Die Steuereinnahmen brachen zwischen Januar und April um zwei Prozent ein. Besonders hart traf es die Kommunen: minus 20,4 Prozent durch wegbrechende Gewerbesteuern. Das schränkt die staatliche Förderfähigkeit für Neubauten massiv ein.

Ausblick: Was kommt auf Vermieter zu?

Am 14. Juni stimmt der Kanton Zürich über eine Wohninitiative ab – 500 Millionen Franken für eine öffentliche Wohnbaugesellschaft. In Deutschland läuft der regulatorische Countdown: Bis zum 7. Juni muss die EU-Entgelttransparenzrichtlinie umgesetzt sein. Und bis zum 30. Juni müssen neue Heizungen in Großstädten ab 100.000 Einwohnern zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Die geplante Erhöhung des BAföG-Wohnzuschlags von 380 auf 440 Euro für das Wintersemester 2026/27 steht auf der Kippe. Ministerin Hubertz bereitet derweil ein "Bau-Turbo"-Paket vor. Die Quadratur des Kreises: Mieter schützen und gleichzeitig private Investitionen ankurbeln – das bleibt die zentrale Herausforderung der deutschen Wohnungspolitik.