Mietrechtsreform: Regierung schließt Schlupflöcher bei möblierten Wohnungen

Die Bundesregierung plant eine strenge Begrenzung des Möblierungszuschlags und eine Regulierung von Kurzzeitmietverträgen, um die Mietpreisbremse zu stärken.

Ziel ist es, der rasanten Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Im Fokus stehen bisherige Ausnahmeregelungen für möblierten Wohnraum und die zunehmende Nutzung von Kurzzeitmietverträgen.

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Während Mieterschützer die Pläne als notwendigen Schritt zur Marktregulierung begrüßen, warnen Immobilienverbände vor massiven Auswirkungen auf das Angebot an privatem Wohnraum. Aktuelle Erhebungen deuten darauf hin, dass ein signifikanter Teil der privaten Vermieter einen Rückzug aus dem Markt erwägt.

Möblierungszuschlag wird streng begrenzt

Ein Kernpunkt der Reform betrifft den sogenannten Möblierungszuschlag. Bisher konnten Vermieter für die Bereitstellung von Möbeln zusätzliche Gebühren erheben – oft nicht transparent ausgewiesen und die geltende Mietpreisbremse de facto umgehend.

Die neuen Pläne sehen vor, diesen Zuschlag streng zu begrenzen. In der Diskussion stehen Obergrenzen von entweder 5 Prozent oder maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete beziehungsweise des Zeitwerts der Einrichtung. Zudem soll eine Verpflichtung eingeführt werden, den Zuschlag bereits vor Vertragsabschluss explizit offenzulegen.

Die Notwendigkeit dieser Maßnahme unterstreichen Daten aus der Praxis: In Berlin ergab eine Prüfung von über 300 Mietverträgen in der zweiten Jahreshälfte 2025, dass in rund 94 Prozent der Fälle der Verdacht auf eine überhöhte Miete bestand. Um derartige Umgehungen künftig zu verhindern, sollen Verstöße mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Kurzzeitvermietung wird reglementiert

Parallel dazu wird die Kurzzeitvermietung stärker reglementiert. Mietverhältnisse, die kürzer als sechs Monate dauern, sollen künftig nur noch unter strengen Voraussetzungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Eine Verlängerung auf bis zu acht Monate bleibt zwar möglich, erfordert jedoch eine fundierte Begründung – etwa einen berufsbedingten Wohnortwechsel.

Damit will die Regierung verhindern, dass regulärer Wohnraum dauerhaft in gewerbliche oder touristische Zwischennutzungen abfließt.

Vermieter drohen mit Marktaustritt

Die Reaktion der Immobilienwirtschaft fiel deutlich negativ aus. Eine aktuelle Umfrage des Verbandes Haus & Grund zeigt eine alarmierende Tendenz: Rund 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen, ihr Engagement auf dem Mietmarkt zu reduzieren oder die Vermietung gänzlich einzustellen. Als Hauptgrund nennen die Befragten die zunehmende regulatorische Belastung.

Branchenexperten warnen vor einer Welle von Wohnungsverkäufen. Da private Vermieter einen wesentlichen Teil des deutschen Wohnungsmarktes abdecken, droht bei einem großflächigen Rückzug eine weitere Verknappung des Angebots. Kritiker der Reform fordern daher weniger bürokratische Hürden und stattdessen stärkere Anreize für den Wohnungsbau.

Indexmieten und Kündigungsschutz

Zusätzlich zu den Preisdeckeln sieht der Regierungsentwurf Änderungen bei Indexmieten vor. Deren Anstieg soll künftig gedeckelt werden – im Gespräch ist eine Grenze von 3,5 Prozent jährlich. Auch der Kündigungsschutz wird angepasst: Mieter sollen die Möglichkeit erhalten, eine Räumung aufgrund von Zahlungsrückständen einmalig durch eine Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage abzuwenden.

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Kostenbeteiligung bei energetischer Sanierung

Ein weiteres zentrales Element ist das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Koalition einigte sich auf eine Neuregelung der Kostenverteilung bei energetischen Maßnahmen. Ab 2028 sollen sich Mieter und Vermieter die Kosten für die CO?-Bepreisung sowie die Gasnetzentgelte hälftig teilen, sofern neue fossile Heizsysteme genutzt werden.

Für die kommenden Jahre sieht das Gesetz eine sogenannte „Biotreppe“ vor, die einen wachsenden Anteil an alternativen Brennstoffen vorschreibt. Ab 2029 greift zudem eine Pflicht zur Beimischung von Biogas.

GdW-Präsident Axel Gedaschko brachte eine einkommensabhängige Staffelung der Mieterbeteiligung ins Gespräch. Er plädiert dafür, Haushalte mit höheren Einkommen stärker an den Sanierungskosten zu beteiligen als einkommensschwache Mieter.

Neubau bleibt das Sorgenkind

Trotz der Regulierungsbemühungen bleibt der Neubau das größte Problem der Branche. 2024 wurden in Deutschland lediglich 251.937 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 14,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohneinheiten wurde damit deutlich verfehlt.

Hauptgründe sind die anhaltend hohen Baupreise und gestiegene Zinsen. Auch 2025 setzte sich der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen fort.

Regionale Förderprogramme

Während die Bundespolitik den gesetzlichen Rahmen verschärft, setzen einige Regionen auf gezielte Förderungen. In Sachsen-Anhalt stellte Infrastrukturministerin Lydia Hüskens ein Programm über 3 Millionen Euro vor, das den Einbau von Aufzügen in kommunalen Wohngebäuden unterstützt. Die Förderung deckt bis zu 50 Prozent der Kosten ab.

Ein positives Beispiel zeigt sich in Bielefeld. Dort erreichten die Bewilligungen für die Wohnungsbauförderung 2025 mit 94 Millionen Euro ein Rekordniveau. Allein 58 Millionen Euro flossen in den Neubau von über 230 öffentlich geförderten Mietwohnungen.

Der aktuelle Wohnungsmarktreport für Niedersachsen verdeutlicht die strukturellen Herausforderungen im ländlichen Raum. In Regionen wie Ostfriesland besteht ein hoher Pro-Kopf-Bedarf an neuem Wohnraum. Der Sparkassenverband forderte eine Lockerung der Bauvorschriften und eine zeitweise Aussetzung der Grunderwerbssteuer.

Ausblick: Balanceakt zwischen Schutz und Investition

Die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist von einem tiefen Spannungsverhältnis geprägt. Die Bundesregierung reagiert mit der Mietrechtsreform auf die berechtigte Sorge vor sozialer Verdrängung in den Städten. Die Schließung von Schlupflöchern bei möblierten Wohnungen adressiert ein reales Marktversagen.

Allerdings offenbart die Drohung vieler privater Vermieter, den Markt zu verlassen, die Fragilität des Systems. Da der Wohnungsbau real teils rückläufig war, ist der Markt auf den Erhalt des Bestands angewiesen. Stefan Anderl, Geschäftsführer der Elk Kampa Group, weist darauf hin, dass Potenziale vor allem in der Nachverdichtung und seriellen Modernisierung liegen.

Für die kommenden Monate wird entscheidend sein, wie die Bauwirtschaft auf die veränderten Rahmenbedingungen reagiert. Das Bauhauptgewerbe verzeichnete 2025 zwar einen Gesamtumsatz von 172 Milliarden Euro. Dieser Zuwachs wurde jedoch primär vom Tiefbau getragen – der Wohnungsbau blieb mit einem realen Umsatzrückgang von 2 Prozent das Sorgenkind.

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, fordert angesichts geplanter EU-Regulierungen eine deutliche Entlastung von bürokratischen Dokumentationspflichten. Nur durch eine Kombination aus verlässlichen Förderbedingungen und einer Reduktion von Vorschriften könne die Trendwende im Wohnungsbau gelingen.