Mietergarten betreten: Wann Vermieter nach einer Schadensmeldung handeln dürfen

Ein gemeldeter Schaden an einer Mietsache stellt Eigentümer regelmäßig vor rechtliche Hürden. Anlass für eine Debatte über die Zulässigkeit des Zutritts ist der Fall des Vermieters Jan W., der den Gartenweg einer vermieteten Liegenschaft nach einer Schadensmeldung überprüfen und eine Reparatur veranlassen möchte.

Im Raum steht dabei die Frage, inwieweit das Betreten eines mitgemieteten Gartens ohne die vorherige Zustimmung des Mieters rechtlich zulässig ist, wenn Eigentümer Gefahrenstellen auf dem Grundstück beseitigen wollen.

Verkehrssicherungspflicht und Haftung bei Schäden

Im Hintergrund der Auseinandersetzung steht die Pflicht von Liegenschaftseigentümern, Gefahren von Nutzern und Dritten abzuwenden. Nach § 823 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss derjenige, der eine potenziell gefährliche Einrichtung unterhält oder Verkehr eröffnet, vorausschauende Vorkehrungen treffen, damit daraus keine Schädigungen entstehen. Die Rechtsprechung verlangt dabei das Erforderliche und Zumutbare, verpflichtet jedoch nicht dazu, jedes erdenkliche Risiko lückenlos auszuschließen.

Reagieren Vermieter bei bekannten Schäden nicht oder verletzen sie schuldhaft ihre Sorgfaltspflichten, drohen zivilrechtliche Konsequenzen. Nach Angaben des Immobilienverbands IVD Nord haften Vermieter gegenüber Mietern bei einer schuldhaften Verletzung der Verkehrssicherungspflicht; diese Verantwortung erstreckt sich auch auf Fehler von extern beauftragten Dienstleistern.

Zudem greift bei einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Beschädigung des Eigentums die Haftung nach § 823 BGB. Kommt es auf dem Grundstück zu einem Sturz, begründet dies nach Angaben der Verbraucherzentrale allerdings nicht automatisch einen Anspruch auf Schadensersatz.

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Betroffene müssen in solchen Fällen darlegen und nachweisen, dass eine konkrete Räum- oder Sicherungspflicht bestand und diese pflichtwidrig versäumt wurde.

Absicherung gegen Haftungsrisiken im Mietverhältnis

Um finanzielle Folgen aus Schadensfällen auf Wegen und Freiflächen abzufedern, greifen Immobilieneigentümer auf Versicherungen zurück. Für vermietete Liegenschaften deckt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht das Eigentümerrisiko ab, wofür typischerweise Beiträge von 50 bis 250 Euro pro Jahr anfallen.

Wird eine Immobilie hingegen selbst bewohnt, ist dieses Risiko meist über die Privathaftpflicht abgedeckt. Diese liegt üblicherweise bei 30 bis 120 Euro jährlich, schließt jedoch berufliche Aktivitäten sowie eine systematische Vermietung ausdrücklich aus.

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Werden Arbeiten am Gartenweg gewerblich vergeben, belaufen sich Betriebshaftpflichtpolicen bei Kleinstbetrieben auf etwa 200 Euro pro Jahr bis hin zu mehreren Tausend Euro, während Geräte- und Maschinenversicherungen Kosten von circa 100 bis 400 Euro im Jahr verursachen.

Wollen Vermieter Pflichten zur Pflege oder Sicherung von Wegen auf die Mieter übertragen, ist dies rechtlich nur unter festen Voraussetzungen möglich.

Mietervertreter weisen darauf hin, dass eine Übertragung etwa von Reinigungs- und Kehraufgaben eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag oder eine vom Mieter akzeptierte Hausordnung erfordert. Auch bei einer solchen Delegation bleibt der Eigentümer in der Pflicht, beauftragte Personen oder Dienstleister angemessen zu überwachen.