Mietanstieg in Deutschland verliert erstmals seit vier Jahren an Tempo

Die Mietpreisdynamik in Deutschland lässt nach, während Neubau und bezahlbarer Wohnraum weiterhin knapp bleiben.

Im ersten Quartal 2026 verlangsamt sich der Anstieg der Angebotsmieten spürbar – zum ersten Mal seit vier Jahren. Die Nachfrage in Ballungszentren bleibt hoch, das Angebot durch die Neubaukrise limitiert. Experten beobachten jedoch eine wachsende Kluft zwischen stabilen Metropolen und ländlichen Räumen.

Hamburg als Beispiel für die Abschwächung

Die aktuelle Datenlage zeigt die Entwicklung am Beispiel Hamburgs. In der Hansestadt lagen die Angebotsmieten zuletzt bei durchschnittlich 15,88 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von lediglich 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Umland fiel der Anstieg mit 4,8 Prozent auf 12,65 Euro deutlicher aus.

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Diese selektive Preisentwicklung zeigt sich auch im Kaufsegment. Bundesweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025 um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken rechnet für 2026 mit einem weiteren Anstieg von rund 3,1 Prozent.

Die Energieeffizienz entscheidet mittlerweile massiv über den Marktwert einer Immobilie. In wirtschaftsstarken Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg bleibt das Transaktionsvolumen hoch. Ein Blick auf Heilbronn zeigt jedoch, wie stark Neubauprojekte den Markt beeinflussen: Dort stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen um 30 Prozent auf durchschnittlich 6.900 Euro pro Quadratmeter.

Neubaukrise: 400.000 Wohnungen bleiben Utopie

Trotz der leichten Entspannung beim Mietanstieg bleibt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum das zentrale Problem. Die Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde in den letzten Jahren kontinuierlich verfehlt. 2024 sank die Zahl der Baufertigstellungen auf 251.937 Einheiten – ein Rückgang von über 14 Prozent.

Die Gründe liegen in massiv gestiegenen Baukosten und bürokratischen Hürden. In Fachgesprächen des Parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung wurde deutlich: Die Kosten für technische Gebäudeausstattung haben sich innerhalb von weniger als vier Jahren verdoppelt. Bei Herstellungskosten von rund 7.000 Euro pro Quadratmeter müssten monatliche Mieten von 18 Euro verlangt werden – selbst bei null Prozent Zinsen.

Rund 3.800 DIN-Normen und etwa 100 unterschiedliche Regelwerke belasten den Wohnungsbau. Allein die Stellplatzpflicht erhöht die Baukosten pro Wohneinheit um schätzungsweise 10 Prozent. In Baden-Württemberg versucht man seit Sommer 2025 mit einer Reform der Landesbauordnung gegenzusteuern. Dennoch klagte Anfang 2026 noch die Hälfte der Baubetriebe über Auftragsmangel.

Ost-West-Gefälle und Leerstandsrisiken

Ein aktueller Bericht der Bundesregierung zeigt deutliche regionale Diskrepanzen. In Ostdeutschland stehen rund 390.000 Wohneinheiten leer – eine Quote von 7,6 Prozent. Im Westen liegt dieser Wert bei 5 Prozent. Prognosen zufolge könnte der Leerstand in ostdeutschen Mehrfamilienhäusern bis 2045 auf 14,4 Prozent ansteigen.

Paradoxerweise steigen die Mieten in einigen ostdeutschen Regionen dennoch stark an. Der Saale-Holzland-Kreis verzeichnete zwischen 2023 und 2024 einen Anstieg von fast 14 Prozent. Kritiker fordern daher den Erlass von Altschulden aus DDR-Zeiten für kommunale Wohnungsunternehmen.

In Berlin gilt die Lage ebenfalls als prekär: Rund 20 Prozent der Bevölkerung sind armutsgefährdet. Der Senat plant bereits Subventionen für Auszubildenden-Wohnungen, um die Miete auf 350 Euro zu begrenzen. Brandenburgs Finanzminister Daniel Keller verfolgt unterdessen eine andere Strategie: Angesichts steigender Mieterausgaben – von 113 Millionen Euro im Jahr 2024 auf prognostizierte 130 Millionen Euro im Jahr 2026 – will das Land verstärkt Immobilien in Potsdam kaufen.

Umnutzung als Ausweg aus der Krise

Angesichts der Krise im klassischen Neubau rücken alternative Strategien in den Fokus. Experten betonen das Potenzial der Innenentwicklung durch Aufstockung, Nachverdichtung und Umnutzung. Schätzungen zufolge könnten so bundesweit rund 270.000 Wohnungen aktiviert werden.

Besondere Aufmerksamkeit erfährt die Umwidmung von Bürogebäuden. Das ifo Institut schätzt, dass in den sieben größten deutschen Städten etwa 30 Prozent der leerstehenden Büros für einen Umbau geeignet wären. Bis 2030 könnten so bis zu 60.000 neue Wohnungen entstehen. In Eschborn bei Frankfurt werden derzeit zwei ehemalige Bürogebäude in 200 Wohnungen umgewandelt.

Auch kommunale Unternehmen setzen auf geförderten Wohnraum. In Frankfurt entstehen Projekte im Passivhausstandard mit Einstiegsmieten von 7 Euro pro Quadratmeter – finanziert durch massive Zuschüsse von Stadt und Land. In Heidelberg wird die Modulbauweise mit Holz erprobt, die ein Geschoss innerhalb von nur drei Tagen ermöglicht.

Deutschland driftet immobilienwirtschaftlich auseinander

Während die Nachfrage in den Top-Metropolen stabil bleibt, drohen in peripheren Regionen Wertverluste. Ökonomen warnen: Nach einem Jahrzehnt der starken Zuwanderung werden nun wieder klassische Faktoren wie Alterung und Landflucht preisbestimmend.

Gleichzeitig wird die finanzielle Belastung für Privatvermieter zur Herausforderung. Niedrige Bruttorenditen von nur zwei bis drei Prozent, hohe Steuerlast und der Sanierungszwang durch das Gebäudeenergiegesetz machen die Privatvermietung vielerorts kaum noch rentabel.

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Ausblick: Moderate Dynamik erwartet

Für den weiteren Verlauf des Jahres 2026 ist mit moderaten Mietsteigerungen zu rechnen – solange wirtschaftliche Unsicherheit und restriktive Kreditvergabe anhalten. Das Pestel-Institut weist darauf hin, dass bundesweit weiterhin rund 1,4 Millionen günstige Wohnungen fehlen.

Politische Initiativen wie der „Bau-Turbo“ der Bundesregierung oder das geplante neue Vertragsrecht von Bauministerin Hubertz zielen darauf ab, das Bauen wieder attraktiver zu machen. Ob diese Maßnahmen ausreichen, bleibt abzuwarten. Solange die Schere zwischen Herstellungskosten und erzielbaren Mieten weit auseinanderklafft, wird der Fokus auf Umnutzung und kosteneffizienten Modulbauweisen liegen müssen.