Immobilienübertragung: 400.000-Euro-Freibetrag alle zehn Jahre nutzen

Schenkungsfreibeträge, Abschreibungen und aktuelle Urteile prägen die optimierte Vermögensweitergabe an die nächste Generation.

Familien stehen vor der Frage: Verkauf, Schenkung oder eine Mischung aus beidem? Aktuelle Marktdaten und jüngste Steuerurteile zeigen: Der Erfolg hängt von präziser Planung ab. Bei zehnjährigen Finanzierungen mit Zinsen um 3,8 Prozent bleibt die finanzielle Belastung eine zentrale Herausforderung für private Investoren und Unternehmer.

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Steuerfreibeträge clever nutzen

Der wohl wichtigste Hebel für eine optimierte Vermögensnachfolge ist der strategische Einsatz des Schenkungssteuerfreibetrags. Aktuell steht jedem Kind ein steuerfreier Betrag von 400.000 Euro pro Elternteil zu. Entscheidend: Dieser Freibetrag erneuert sich alle zehn Jahre. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro lässt sich durch eine rechtzeitige Schenkung im Zehn-Jahres-Rhythmus die Steuerlast auf null drücken. Wer dagegen auf das Erbe wartet, zahlt im schlimmsten Fall bis zu 60.000 Euro Steuern.

Eltern, die ihren Kindern die Immobilie lieber verkaufen als schenken, sollten auf die Absetzung für Abnutzung (AfA) achten. Ein Verkauf ermöglicht dem Kind eine neue Abschreibungsbasis auf Basis des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 280.000 Euro kann die jährliche Abschreibung je nach Gebäudeanteil und Nutzungsdauer um mehrere tausend Euro variieren.

Die zehnjährige Haltefrist bleibt eine kritische Schwelle. Gewinne aus Immobilienverkäufen sind steuerfrei, wenn das Objekt mindestens zehn Jahre im Besitz war. Eltern können ihren Kindern Immobilien also zum aktuellen Marktwert verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen – während die Kinder von höheren Abschreibungen auf die neuen Anschaffungskosten profitieren.

Marktlage und Bewertungsmethoden im Mai 2026

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen die Machbarkeit innerfamiliärer Verkäufe erheblich. In Großstädten liegen die Bruttomietrenditen derzeit zwischen zwei und drei Prozent, während mittelgroße Städte attraktivere vier bis sechs Prozent bieten. Diese Kennzahlen sind entscheidend für Kinder, die den Kaufpreis finanzieren müssen – die Mieteinnahmen oder der Wert der Eigennutzung müssen gegen die aktuellen Zinsen abgewogen werden.

Auch die Bewertungsmethodik steht unter verschärfter Beobachtung. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) bestätigt: Steuerzahler können eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, wenn ihr Gutachten methodisch einwandfrei ist. Das betrifft vor allem ältere Gebäude, bei denen die gesetzliche Abschreibungsdauer nicht dem tatsächlichen Zustand entspricht. Solche Gutachten müssen konkrete Baumängel benennen und anerkannte wissenschaftliche Methoden zur Bestimmung der wirtschaftlichen – nicht nur technischen – Restnutzungsdauer anwenden.

Für betrieblich genutzte Immobilien gibt es zusätzliche Anreize. Seit einem Kabinettsbeschluss vom Juni 2025 gilt eine degressive AfA von 30 Prozent für bewegliche Wirtschaftsgüter, die zwischen Juli 2025 und Ende 2027 angeschafft werden. Das betrifft Familien, deren Immobilien mit gewerblichen Betrieben verbunden sind – etwa landwirtschaftliche Höfe oder Fertigungsbetriebe, wo Anlagen und Gebäude als Einheit übertragen werden.

Steuerreform: Was auf Familien zukommt

Die steuerpolitische Zukunft bis 2027 wird von den Debatten um eine große Steuerreform geprägt. Die Koalition aus Union und SPD verhandelt über ein Entlastungspaket für Durchschnittsverdiener mit einem Volumen von 22 bis 28 Milliarden Euro jährlich. Die Reform zielt auf Einkommen bis etwa 10.000 Euro brutto monatlich – die Gegenfinanzierung bleibt jedoch umstritten.

Zur Finanzierung wird unter anderem eine Erhöhung der Mehrwertsteuer von 19 auf 21 Prozent diskutiert. Wirtschaftsexperten schätzen, dass dies rund 31 Milliarden Euro Mehreinnahmen brächte, aber niedrigere Einkommen überproportional belasten könnte. Für Familien mit Immobilientransfers würde eine höhere Mehrwertsteuer indirekt Renovierungs- und Instandhaltungskosten verteuern.

Parallel dazu wird der Grundfreibetrag angepasst. Für 2026 liegt er bei 12.348 Euro, ein Anstieg von 11.604 Euro im Vorjahr. Diese moderate Erhöhung beeinflusst die Steuerberechnung für Kinder, die erstmals Mieteinnahmen aus übertragenen Immobilien erzielen.

Strategien für private und gewerbliche Immobilienbesitzer

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Für Familien mit betrieblich genutzten Immobilien – etwa in der Landwirtschaft – bleibt die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten entscheidend. Reparaturen und Instandhaltung können sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Dagegen müssen Herstellungskosten aus wesentlichen Verbesserungen oder Erweiterungen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Diese Unterscheidung ermöglicht erhebliche Steuerentlastungen, wenn Modernisierungen vor oder nach einer Übertragung richtig kategorisiert werden.

Die E-Mobilität bietet weitere Steuervorteile für Familienunternehmen. Seit Mai 2026 gibt es ein neues Förderprogramm mit bis zu 6.000 Euro für Kauf oder Leasing von Elektrofahrzeugen – vorausgesetzt, das Einkommen liegt unter 90.000 Euro. Für Geschäftswagen wurde Mitte 2025 eine Sonderabschreibung von 75 Prozent für neue Elektro-Dienstwagen eingeführt, gültig bis Ende 2027, sofern der Bruttolistenpreis 100.000 Euro nicht übersteigt. Das kann die steuerpflichtigen Einkünfte eines Unternehmens in den Jahren eines Immobilientransfers deutlich senken.

Ausblick

Die Entwicklung der Immobilienvererbung in Deutschland wird maßgeblich vom Ausgang der geplanten Mehrwertsteuer- und Einkommensteuerreformen abhängen. Der 400.000-Euro-Schenkungsfreibetrag bleibt zwar ein Eckpfeiler der Familienvermögensplanung. Doch die zunehmende Komplexität der Bewertungsvorschriften und die Notwendigkeit methodisch einwandfreier Gutachten erhöhen die Beweislast für Steuerzahler erheblich.

Familien und Investoren sollten die gesetzgeberischen Entwicklungen genau verfolgen. Derzeit bleibt die Kombination aus Zehn-Jahres-Schenkungsrhythmus und optimierter Abschreibung durch moderne Bewertungsmethoden die effektivste Strategie für eine steuerschonende Immobilienübertragung an die nächste Generation.