Immobiliensteuer 2026: Vorsteuerabzug bei Luxusobjekten entfällt

Verschärfte Vorsteuerregeln für Luxusimmobilien, EuG-Urteil zu früherem Abzug und geplante Reform der umsatzsteuerlichen Organschaft.

CFOs und Steuerabteilungen müssen ihre Buchhaltungsprozesse anpassen.

Ende des Vorsteuerabzugs für Luxusimmobilien

Seit dem 1. Januar 2026 gelten verschärfte Regeln für repräsentative Immobilien. Betroffen sind Objekte mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 2.000.000 Euro netto innerhalb von fünf Jahren. Für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2025 erworben oder fertiggestellt wurden, entfällt die Umsatzsteuerpflicht aus der Vermietung.

Die Konsequenz: Eigentümer und Investoren verlieren die Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Da die Vermietung solcher Luxusimmobilien als steuerfrei gilt, können angefallene Umsatzsteuerbeträge nicht mehr verrechnet werden. Die Neuregelung zielt darauf ab, steuerliche Gestaltungen im gehobenen Segment zu unterbinden.

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EuG-Urteil bringt Liquiditätsvorteile

Einen bedeutenden Vorteil für Unternehmen hat das Europäische Gericht mit einem Grundsatzurteil (Rs. T-689/24) vom 11. Februar geschaffen. Die Richter entschieden: Der Vorsteuerabzug ist bereits in dem Monat zulässig, in dem die Leistung erbracht wurde – sofern die Rechnung vor Abgabe der Steuererklärung vorliegt.

Bisher scheiterte der Abzug oft an formalen Hürden. Die neue Rechtsprechung erlaubt es Unternehmen, Vorsteuerbeträge bis zu einen Monat früher geltend zu machen. Besonders bei hohen Investitionssummen führt das zu erheblichen Zinsvorteilen. Buchhaltungsabteilungen müssen ihre Cut-off-Logik in den Systemen entsprechend anpassen.

Jahressteuergesetz 2026: Organschaft wird reformiert

Weitere Änderungen bringt der Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes (JStG) 2026 vom 19. Mai. Kernpunkt ist die Reform der umsatzsteuerlichen Organschaft. Geplant ist eine Erklärungsorganschaft, deren Rechtsfolgen nur auf Antrag des Organträgers eintreten.

Der Entwurf sieht zudem vor, dass künftig auch Personengesellschaften als Organgesellschaften fungieren können. Die neuen Regeln gelten ab dem 1. Januar 2029, Erklärungen sollen bereits ab Juli 2028 möglich sein. Die Neuregelung schafft Rechtssicherheit: Bei fehlerhafter Annahme einer Organschaft kann auf Antrag auf eine steuerliche Rückabwicklung verzichtet werden – sofern kein Steuerausfall entstanden ist.

Grenzüberschreitende Risiken im Blick behalten

Unternehmen müssen die Entwicklung bei grenzüberschreitenden Sachverhalten beobachten. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) stellte am 13. Mai (C-603/24) klar: Verrechnungspreisanpassungen sind als nachträgliche Änderung der Bemessungsgrundlage einzustufen. Bereits im September 2025 hatte der EuGH (C-726/23) geurteilt, dass solche Anpassungen unter bestimmten Bedingungen ein steuerbares Entgelt darstellen. Parallel betonte der Bundesfinanzhof (BFH) im Juli 2025 (VII R 36/22), dass nachträgliche Preiserhöhungen innerhalb eines Konzerns den Zollwert beeinflussen können.

Erleichterungen gibt es bei der Dokumentation innergemeinschaftlicher Lieferungen. Laut einem BFH-Urteil vom 18. Dezember 2025 ist die Gelangensbestätigung keine zwingende Voraussetzung mehr für den Vertrauensschutz. Wer die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns walten lässt, kann auch andere Nachweise nutzen. Dennoch bleibt die Gelangensbestätigung der empfohlene Standard.

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Bonpflicht: Bürokratieabbau im Einzelhandel

Flankierend plant das Finanzministerium Entlastungen im Einzelhandel. Die Bonpflicht soll zeitlich gestuft gelockert werden. Zunächst ist eine Bagatellgrenze von 30 Euro vorgesehen – darunter entfällt die Papierbelegpflicht. Langfristig soll eine vollständige Digitalisierung über QR-Codes oder E-Mail erfolgen.

Die Umstellung auf moderne Registrierkassen kostet die Wirtschaft einmalig rund 98 Millionen Euro. Durch den Wegfall der Druckpflicht rechnet das Ministerium mit einer jährlichen Entlastung von etwa 89 Millionen Euro. Gleichzeitig wird die Kassenpflicht für Betriebe mit einem Gesamtumsatz ab 100.000 Euro verschärft.