Immobilienmarkt: Bauzinsen auf 3,5% – Finanzierungen scheitern zu 70%

Geopolitische Krisen treiben Bauzinsen auf 3,5 Prozent. Makler berichten von massiven Finanzierungshürden für Käufer.

Bauzinsen für zehnjährige Darlehen kletterten in den letzten Tagen von 3,3 auf 3,5 Prozent. Experten erwarten weitere Schwankungen von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten.

Die Kombination aus Irankrieg, sinkender Konjunktur und neuen gesetzlichen Auflagen setzt Käufer und Investoren massiv unter Druck. Zwar hält die EZB den Einlagenzins stabil bei 2,0 Prozent. Doch führende Wirtschaftsinstitute warnen bereits vor einem Stagflations-Dilemma: stagnierende Wirtschaft trifft auf anhaltende Inflation.

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Kreditvergabe im ersten Quartal noch robust

Die aktuellen Turbulenzen überdecken eine positive Entwicklung zum Jahresbeginn. Im ersten Quartal 2026 vergaben die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP) organisierten Institute Immobilienkredite im Wert von 39,8 Milliarden Euro. Das sind 5,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Besonders Gewerbeimmobilien legten kräftig zu: plus 12,3 Prozent auf 14,6 Milliarden Euro. Bei Wohnimmobilien fiel der Anstieg mit 2,4 Prozent auf 25,2 Milliarden Euro moderater aus. Branchenbeobachter führen den März-Boom auf einen Vorzieheffekt zurück: Viele Kreditnehmer sicherten sich angesichts der drohenden Eskalation im Iran noch schnell günstige Konditionen.

Makler sehen massive Hürden bei Finanzierungen

Die Realität am Markt sieht inzwischen anders aus. Eine aktuelle Umfrage unter Immobilienmaklern Ende Mai zeigt: Fast die Hälfte der Experten bewertet die Finanzierbarkeit von Immobilien als „etwas schwieriger". Knapp ein Drittel spricht sogar von einer „deutlich schwierigeren" Situation. Nur rund 38 Prozent der Marktteilnehmer beobachten noch stabile Erfolgsquoten bei Finanzierungsanfragen.

Die größten Hindernisse? Zu geringes Eigenkapital der Käufer und deutlich intensivere Prüfverfahren der Banken. In fast 70 Prozent der Fälle scheitern Finanzierungen an diesen beiden Faktoren.

Viele Kaufinteressenten werden zudem erst spät im Erwerbsprozess mit den strengeren Anforderungen konfrontiert. Fast die Hälfte der Makler berichtet, dass Hürden oft erst dann sichtbar werden, wenn eine konkrete Kaufentscheidung bereits getroffen wurde. Die Institute reagieren offenbar auf Warnungen der Finanzaufsicht Bafin – auch wenn Branchenverbände wie der VdP diese offiziell zurückweisen.

Konjunktur bricht ein – und reißt den Markt mit

Parallel zur Zinsentwicklung trübt sich das wirtschaftliche Umfeld dramatisch ein. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) hat seine Wachstumsprognose für 2026 auf nur noch 0,3 Prozent halbiert. Zu Jahresbeginn lag sie noch bei 0,7 Prozent. Der Geschäftsklimaindex ist auf 88,1 Punkte eingebrochen. Besonders der Handel meldet besorgniserregende Werte.

Die Folgen für den Immobilienmarkt sind gravierend. 87 Prozent der Unternehmen melden Verzögerungen bei Zahlungen im B2B-Geschäft. Bei jedem zehnten Unternehmen liegen die Forderungsausfälle mittlerweile bei über 5 Prozent des gesamten Rechnungsvolumens. Mehr als die Hälfte der Betriebe sieht das Insolvenzrisiko auf dauerhaft erhöhtem Niveau.

Diese Instabilität dämpft die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und verringert die Planungssicherheit für Investitionen. Zudem belasten sinkende Steuereinnahmen den Staatshaushalt – Mindereinnahmen in Milliardenhöhe für Bund, Länder und Kommunen werden erwartet.

Solarpflicht kommt – und verteuert Projekte

Ab 2027 kommt eine neue gesetzliche Hürde auf Immobilienbesitzer zu. Die im Mai 2026 verabschiedete bundesweite Solarpflicht tritt stufenweise in Kraft. Zunächst betrifft sie neue öffentliche Gebäude und Gewerbeimmobilien ab 250 Quadratmetern. Ab 2028 folgen bestehende Gewerbebauten mit mehr als 500 Quadratmetern Dachfläche. Ab 2030 müssen schließlich alle neuen Wohngebäude mit Solaranlagen ausgestattet werden.

Zwar sieht das Gesetz Härtefallklauseln vor. Dennoch bedeutet die Regelung eine weitere fixe Kostenkomponente in der Finanzierungsplanung.

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Gleichzeitig geraten staatliche Zuschüsse unter Druck. In der Bundespolitik wird über Kürzungen bei Wohngeld und BAföG diskutiert – das fehlende Wirtschaftswachstum schränkt den fiskalischen Spielraum ein. Ursprünglich geplante Erhöhungen, etwa der Wohnkostenpauschale für Studierende, stehen auf der Kippe.

Internationale Risiken verstärken den Druck

Die Probleme sind nicht auf Deutschland beschränkt. In den USA stiegen die Hypothekenzinsen für 30-jährige Darlehen im Mai auf ein Neun-Monats-Hoch von 6,51 Prozent. Auch dort treibt der Iran-Krieg die Ölpreise nach oben und ließ die Inflation auf 3,8 Prozent steigen. Spekulationen über weitere Leitzinserhöhungen durch die US-Notenbank erhöhen den Druck auf die globalen Kapitalmärkte.

Die Renditen deutscher Bundesanleihen bewegen sich aktuell zwischen 2,6 und 2,9 Prozent. Die EZB beobachtet die Entwicklung genau und simuliert derzeit Schockszenarien für den wachsenden Private-Credit-Markt. Ein Schock in diesem Segment könnte besonders Versicherer und Banken treffen, die ihre Engagements in alternativen Finanzierungsformen ausgeweitet haben.

Preise steigen trotz Krise leicht

Trotz der Verwerfungen prognostizieren Marktanalysten für 2026 eine leichte Preissteigerung bei Immobilien. Bundesweit wird ein Plus von rund 3 Prozent erwartet, in den Metropolen sind 4 bis 5 Prozent möglich. Grund: Das Angebot an Neubauten bleibt gering, die Nachfrage in urbanen Zentren hoch.

Die Bauzinsen sollen sich nach Einschätzung von Finanzierungsexperten im weiteren Jahresverlauf zwischen 3,1 und 3,7 Prozent stabilisieren – sofern es zu keiner weiteren Eskalation der geopolitischen Lage kommt.

Für Käufer bedeutet das: Eine solide Eigenkapitalbasis und frühzeitige Abstimmung mit Finanzierungspartnern sind wichtiger denn je. Die Ära der extrem niedrigen Zinsen ist endgültig vorbei. Die Banken werden ihre restriktive Prüfungslinie voraussichtlich beibehalten. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich davon ab, ob die EZB ihr Ziel der Preisstabilität erreicht, ohne die ohnehin schwache Wirtschaft durch zu hohe Zinsen weiter abzuwürgen.