Immobilienmarkt 2026: Wohnkäufe sinken auf 612.000 Transaktionen
Veröffentlicht am: 17.09.2026 um 09:39 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Aktuelle Marktanalysen zeichnen ein anspruchsvolles Bild für die deutsche Immobilienwirtschaft: Steigende Bauzinsen dämpfen die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien nachhaltig. Für Projektentwickler, Bestandshalter und Investoren wächst damit der Druck, ihre Kapitalrendite in einem von Zinsanstiegen und regulatorischen Reformen geprägten Marktumfeld abzusichern.
Druck auf Nachfrage und Finanzierungskonditionen
Die Verteuerung von Baukrediten schlägt sich spürbar in den Transaktionszahlen nieder. Das Gewos-Institut erwartet für das Jahr 2026 einen Rückgang der Wohnimmobilienkäufe auf rund 612.000 Transaktionen, was einem Minus von 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Umsatz dürfte demnach um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro sinken.
Während das Institut bei den Verkäufen von Eigenheimen ein Minus von über 5 Prozent sowie einen ähnlich rückläufigen Trend bei Wohnbauland prognostiziert, verzeichnen Mehrfamilienhäuser ein leichtes Wachstum. Bereits im zweiten Quartal 2026 sanken laut dem Institut die Anfragen auf Immobilienportalen, während die Vermarktungszeiten zunahmen.
Treiber dieser Entwicklung sind die Finanzierungskosten. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen um 25 Basispunkte auf 2,50 Prozent angehoben und rechnet laut einem Bericht von Mitte September für 2026 mit einer Gesamtinflation von 3,0 Prozent. Die FMH-Finanzberatung erwartet eine Annäherung der Bauzinsen an mögliche 4,5 Prozent.
Laut dem Vermittler Interhyp liegen die Bauzinsen bei einer zehnjährigen Sollzinsbindung aktuell bei 4,25 Prozent und damit über dem Hochpunkt des Jahres 2023. Zum Vergleich: Anfang 2022 lagen sie noch bei 1,00 Prozent, während die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen damals minus 0,29 Prozent betrug und nun 3,55 Prozent erreicht hat.
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Kreditinstitute passen ihre Konditionen bereits an. So erhöht die ING ihre Bauzinsen um bis zu 24 Prozentpunkte. Bei einem Beispieldarlehen von 300.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung und einem Sollzins von 4,71 Prozent pro Jahr steigt die monatliche Rate von 1.845 Euro auf 1.927,50 Euro.
Berichten zufolge belasten neben der steigenden Bundesschuldenaufnahme und geopolitischen Inflationsrisiken durch den Iran-Krieg auch die Neufestsetzungen für Altkredite nach Ablauf zehn- bis 15-jähriger Zinsbindungen den Markt.
Gedämpfte Stimmung und verändertes Risikoprofil
Das Branchenklima spiegelt diese Rahmenbedingungen wider. Die Deutsche Hypo ermittelte für September 2026 in ihrer monatlichen Expertenbefragung einen Rückgang des Immobilienklimaindex um 1,1 Prozent auf 80,5 Punkte, was einem Minus von 16,6 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht.
Das Ertragsklima sank um 0,6 Prozent auf 86,6 Punkte, das Investmentklima gab um 1,7 Prozent auf 74,6 Punkte nach. Innerhalb der Segmente verzeichneten das Wohnklima (minus 3,7 Prozent auf 125,6 Punkte) und das Büroklima (minus 2,4 Prozent auf 64,5 Punkte) Einbußen, während das Handelsklima um 4,0 Prozent auf 67,8 Punkte und das Logistikklima um 2,9 Prozent auf 98,5 Punkte zulegen konnten.
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Auch bei großen Branchenakteuren wie Vonovia machen sich die veränderten Vorzeichen bemerkbar: Im ersten Halbjahr 2026 lag das Periodenergebnis zwar bei 1,07 Milliarden Euro nach 811 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum – getrieben durch Bewertungseffekte bei Investment Properties in Höhe von 848 Millionen Euro –, der operative Cashflow ging jedoch um 30 Prozent auf 1,12 Milliarden Euro zurück. Der Operating Free Cash-Flow sank um 45 Prozent auf rund 608 Millionen Euro, bei Zinsaufwendungen von rund 484 Millionen Euro.
Ergänzend weist das NPL-Barometer 2026 von BKS und Frankfurt School darauf hin, dass notleidende Engagements in klimaintensiven Sektoren bei deutschen Instituten Ende 2025 um 2,8 Prozentpunkte über dem übrigen Firmenkreditbuch lagen; im Grundstücks- und Wohnungswesen entfielen bei sieben Instituten rund 60 Prozent der notleidenden Engagements auf klimaintensive Bereiche.
Die Wirtschaftsauskunftei CRIF prognostiziert für 2026 bis zu 26.000 Unternehmensinsolvenzen nach 24.064 im Jahr 2025 und identifizierte im September 2026 insgesamt 322.890 insolvenzgefährdete Unternehmen in Deutschland.
