Immobilienmarkt 2026: Preise stabilisieren sich, Mieten steigen weiter

Kaufpreise in Top-Lagen stabilisieren sich, während Neubau und soziale Spannungen den Mietmarkt belasten.

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt ein gespaltenes Bild: Die Kaufpreise stabilisieren sich in Top-Lagen, doch der Mietmarkt bleibt angespannt. Neubau stockt, Finanzierungshürden wachsen.

In Hamburg und Berlin deuten die Zahlen auf eine Bodenbildung hin. In der Hansestadt kosteten Eigentumswohnungen im ersten Quartal durchschnittlich 6.366 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Anstieg gegenüber 6.303 Euro im Vorjahreszeitraum. Bei Einfamilienhäusern gab es eine minimale Korrektur auf 5.571 Euro.

Anzeige

Angesichts der volatilen Preisentwicklung in Städten wie Hamburg ist eine präzise Markteinschätzung für Immobilieneigentümer unerlässlich. Dieser kostenlose Report liefert Ihnen eine detaillierte Miet- und Kaufpreisanalyse für 2026, damit Sie Ihre Immobilie rechtssicher einordnen können. Aktuellen Mietspiegel-Report 2026 kostenlos anfordern

Die Unterschiede innerhalb der Stadt sind groß: Hamburg-Mitte verzeichnete bei Wohnungen Zuwächse von über 3,7 Prozent, während die Preise in Hamburg-Nord um rund 3 Prozent nachgaben.

Berlin: Der Zug in die Randbezirke

In Berlin verlagert sich das Interesse zunehmend aus dem Zentrum heraus. Innerhalb des S-Bahn-Rings sind Immobilien für viele Privatkäufer kaum noch erschwinglich. Stadtteile wie Falkenberg in Lichtenberg bieten mit Durchschnittsmieten von rund 9,26 Euro noch vergleichsweise günstigen Wohnraum. In Marzahn liegt der Wert bei etwa 9,91 Euro.

Anders sieht es in Lichterfelde Ost aus: Dort werden bereits über 13,60 Euro pro Quadratmeter fällig.

Große Hoffnung setzen Marktteilnehmer auf Großprojekte. Das Siemensstadt Square in Spandau ist mit einem Investitionsvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro veranschlagt – für etwa 3.750 Wohnungen. In Karow Süd sollen zwischen 3.500 und 5.000 neue Wohneinheiten entstehen.

Bayern: Baukrise mit Ansage

Trotz stabiler Nachfrage kämpft der Wohnungsbau mit erheblichen Rückschlägen. Besonders deutlich wird das in Bayern. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen sank im vergangenen Jahr um 14 Prozent auf rund 47.360 Einheiten. Verbände schätzen, dass im Freistaat aktuell etwa 200.000 Wohnungen fehlen.

Besonders dramatisch ist der Einbruch in Oberbayern und Oberfranken: Die Fertigstellungszahlen gingen dort um jeweils ein Viertel zurück. Experten rechnen mit weiter steigenden Mieten.

Förderprogramme: Hessen macht Tempo

Einige Bundesländer verstärken ihre Förderaktivitäten. Hessen hat umfangreiche Mittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. In Frankfurt wird der Bau von 81 Wohneinheiten im sogenannten Schwedler-Carré unterstützt – 47 davon sind Sozialwohnungen. Bis 2024 hatte die Landesregierung insgesamt 2,2 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau eingeplant.

Auch kleinere Kommunen profitieren: Rodenbach erhielt über eine Million Euro für Grünanlagen, während Darmstadt und Wiesbaden den Bau von Kitas mit jeweils über fünf Millionen Euro förderten.

Leipzig: Streit um städtische Grundstücke

In Sachsen zeigt sich die Komplexität kommunaler Entscheidungen. Der Leipziger Stadtrat lehnte Ende April eine Neuausrichtung des Konzeptverfahrens für städtische Grundstücke ab. Der Streit entzündete sich an der Frage: Verkauf oder Erbbaupacht?

Seit 2018 wurden in Leipzig lediglich etwa 20 Grundstücke über solche Verfahren vergeben. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen erschweren die wirtschaftliche Umsetzung für Investoren zunehmend.

Luxussegment: Spitzenpreise trotz Krise

Der Markt für Luxusimmobilien bleibt aktiv. Eine Villa in Herrsching am Ammersee mit direktem Seezugang und 2.000 Quadratmetern Fläche wurde für 35 Millionen Euro angeboten. Bei Eigentumswohnungen markierte ein Objekt in Hamburg-Harvestehude mit Alsterblick und einem Preis von 12,5 Millionen Euro den Höchstwert.

Gesamtwirtschaftliche Einordnung: Vorsichtiger Optimismus

Ökonomen des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) beobachten eine tendenzielle Rückkehr zu steigenden Preisen und mehr Transaktionen. Doch Branchenverbände wie der ZIA dämpfen die Erwartungen: Eine rasche Rückkehr zu den Wachstumsraten früherer Jahre sei nicht in Sicht.

Die Bundesbank weist auf gestraffte Kreditrichtlinien hin. Käufer müssen heute tragfähigere Finanzierungskonzepte vorlegen. Die Energieeffizienz eines Gebäudes ist mittlerweile ein entscheidender Faktor für die Werthaltigkeit und die Kreditvergabe.

Das Statistische Bundesamt registrierte bereits im dritten Quartal 2025 einen Preisanstieg von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für das laufende Jahr prognostiziert der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) ein weiteres Plus von rund 3,1 Prozent.

Soziale Risiken: Wohnarmut im Alter droht

Hinter den statistischen Werten verbirgt sich eine wachsende soziale Herausforderung. Eine Studie des Pestel-Instituts im Auftrag der IG BAU warnt vor drohender Wohnarmut für Millionen von Menschen. Rund 5,1 Millionen Babyboomer, die zwischen 2026 und 2036 in Rente gehen, werden voraussichtlich weniger als 800 Euro Rente monatlich erhalten.

Der Anteil der Rentner, die auf Grundsicherung angewiesen sind, stieg in den letzten 15 Jahren bereits von 2,5 auf 4,3 Prozent. Der Druck auf bezahlbaren Wohnraum wächst massiv.

Anzeige

Steigende Mieten und knapper Wohnraum fordern von Vermietern eine rechtssichere Handhabung ihrer Mietverhältnisse. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Leitfaden, wie Sie eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung aller Fristen und formalen Vorgaben korrekt umsetzen. Kostenlose Muster-Vorlage für die perfekte Mieterhöhung sichern

Leerstand: Ungenutzte Reserven

In Deutschland stehen rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. In Baden-Württemberg starteten Diakonie und Caritas die Initiative „Türöffner“, um private Vermieter zu bewegen, ungenutzten Wohnraum wieder dem Markt zuzuführen.

In Stuttgart allein werden etwa 11.000 leerstehende Wohnungen vermutet. Das Projekt konnte bisher rund 120 Vermieter gewinnen und etwa 500 Personen auf einer Gesamtfläche von 8.000 Quadratmetern unterbringen. Die Initiatoren betonen: Wohnraum dürfe nicht als reines Spekulationsobjekt betrachtet werden.

Ausblick: Zinspolitik und Bürokratie als Schlüssel

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinspolitik und dem Abbau bürokratischer Hürden ab. DIW-Präsident Marcel Fratzscher kritisiert, dass die staatlichen Nettoinvestitionen seit einem Vierteljahrhundert negativ seien. Bereitgestellte Mittel würden oft aufgrund von Bürokratie nicht in den Kommunen ankommen.

Für das restliche Jahr erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der selektiven Preissteigerungen. Während der Bestand in Ballungsräumen stabil bleibt, wird die Knappheit im Neubausegment die Mieten weiter antreiben. Reine Förderprogramme, so Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft, reichen nicht aus, um die tiefgreifenden Probleme der Altersarmut und des Wohnungsmangels kurzfristig zu lösen.