Immobilienkauf: Steuervorteile von über 100.000 Euro gegenüber Erbschaft

Familien sparen durch gezielten Immobilienkauf zu Lebzeiten oft über 100.000 Euro Steuern. Gebäudeabschreibung und Verkäuferdarlehen sind zentrale Hebel.

Ein gezielter Immobilienkauf zu Lebzeiten kann gegenüber der klassischen Erbschaft Steuervorteile von über 100.000 Euro bringen.

Gebäudeabschreibung als Trumpf beim Elternhauskauf

Der entscheidende Hebel: die Gebäudeabschreibung (AfA). Bei einer Erbschaft führt das Kind die steuerlichen Werte der Eltern einfach fort. Beim Kauf entsteht dagegen eine neue Abschreibungsbasis auf Grundlage des aktuellen Kaufpreises.

Anzeige

Warum immer mehr Gewerbetreibende und Immobilienbesitzer ihre Steuerstrategie rund um Abschreibungen neu ausrichten: Der kostenlose Ratgeber des VNR Verlags liefert alle Antworten – von A bis Z, verständlich erklärt. Kostenlosen Abschreibungs-Leitfaden jetzt herunterladen

In der Praxis funktioniert das oft über ein Verkäuferdarlehen: Die Eltern gewähren dem Kind ein Darlehen. Das Kind zahlt die Raten zurück, während die Eltern als Mieter in der Immobilie wohnen und die Miete an das Kind zahlen.

Der Clou: Bei Verwandten ersten Grades fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein Verkäuferdarlehen kommt zudem meist ohne Schufa-Prüfung aus. Die neue AfA-Basis erlaubt es den Kindern, große Teile der Mieteinnahmen steuerlich zu neutralisieren.

Schaukel-Modelle und Nießbrauch: Die Alternativen

Neben dem Direktkauf gibt es weitere Strategien. Besonders die sogenannte Güterstandsschaukel und die Eigenheimschaukel sind aktuell gefragt. Beide übertragen Vermögen zwischen Ehegatten oder an die nächste Generation, ohne die Schenkungsfreibeträge zu belasten.

Auch Nießbrauch-Modelle boomen – nicht nur für Immobilien, sondern auch für Wertpapierdepots. Bei einem Nießbrauch-Depot geht das Vermögen steueroptimiert an die Kinder über, während die Erträge weiter beim Schenker landen. Solche Konstruktionen brauchen aber eine präzise rechtliche Gestaltung, sonst werden die Finanzbehörden hellhörig.

Was die Gerichte sagen

Der Bundesfinanzhof hat im Januar 2026 klargestellt: Ein Zinssatz von 5,5 Prozent bei der Rentenbewertung für die Schenkungsteuer ist verfassungsgemäß (Az. II R 35/23). Das wirkt sich direkt auf die Berechnung lebenslanger Lasten bei Immobilienübertragungen aus.

Parallel steigt der Druck auf Erben, ungenutztes Vermögen zu verwerten. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg entschied Anfang Juni: Eine Miterbin von Immobilien und Aktien im Wert von über 1,2 Millionen Euro hat keinen Anspruch auf Bürgergeld. Selbst unrenovierte Wohnungen oder eine noch nicht aufgelöste Erbengemeinschaft ändern daran nichts. Brachliegendes Immobilienvermögen schließt Sozialleistungen aus.

Anzeige

Was viele Deutsche beim Thema Erben falsch machen – und wie Ihre Familie darunter leidet: Ein kostenloser Report zeigt, welche Fehler beim Testament häufig gemacht werden und wie Sie diese vermeiden. Geprüfte PDF-Vorlagen für Ihre Nachlass-Vorsorge sichern

Die Märkte machen Druck

Die Dimensionen werden in München-Solln greifbar. Dort kosten Einfamilienhäuser im Juni 2026 im Schnitt 10.350 Euro pro Quadratmeter, Villen ab 14.000 Euro. Bei solchen Preisen sind die steuerlichen Freibeträge schnell überschritten. Dann wird die Familienheim-Befreiung entscheidend – und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Die läuft beim Erben unverändert weiter. Wer nach dem Erbfall schnell verkauft, muss das beachten.

Dass Immobilien auch ohne Erben den Besitzer wechseln, zeigt Mecklenburg-Vorpommern. Das Land verzeichnet jährlich etwa 40 Fiskalerbschaften. Der Staat tritt als gesetzlicher Erbe ein – oft durch ein sogenanntes negatives Testament, das alle Verwandten ausschließt. 2025 erzielte das Land daraus Einnahmen von rund 174.000 Euro, bei Ausgaben von etwa 16.500 Euro.

Die Finanzbehörden bleiben wachsam: 2025 gab es bundesweit 65.294 Umsatzsteuer-Sonderprüfungen mit einem Mehrergebnis von 1,69 Milliarden Euro. Bei Immobilientransaktionen ist saubere Dokumentation also Pflicht.