Immobilienfinanzierung: 85% wollen kaufen, nur 47% schaffen es

Viele Deutsche scheitern beim Immobilienerwerb an Finanzierungshürden. Experten geben Tipps zu Eigenkapital und Einkommensanforderungen.

Der Traum von den eigenen vier Wänden bleibt für viele unerreichbar.

Marktlage: Weniger Umsatz, hohe Nachfrage

Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnete in den ersten fünf Monaten 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 11,6 Milliarden Euro. Das ist ein Rückgang von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr und liegt satte 50 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Wohnimmobilien machten mit 8,1 Milliarden Euro den größten Anteil aus.

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85 Prozent der jungen Deutschen streben nach Wohneigentum, sagt Simon Bray von Kleinanzeigen. Die tatsächliche Käuferquote liegt aber bei nur 47 Prozent. Die größten Hindernisse: Grunderwerbsteuer und die hohen Eigenmittel für Nebenkosten.

Eigenkapital: Zehn Prozent vom Kaufpreis

Finanzierungsexperten raten: Plane deine Finanzen nach deiner persönlichen Situation, nicht nach dem Wunschobjekt. Etwa zehn Prozent des Kaufpreises solltest du als Eigenkapital für die Nebenkosten einplanen. Das stabilisiert die Finanzierung und verbessert die Kreditkonditionen.

Zu den unterschätzten Kosten zählen Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen. Auch langfristige Rücklagen für Instandhaltungen solltest du nicht vergessen.

Bei Investitionsobjekten zählt die Wirtschaftlichkeit, nicht der persönliche Geschmack. Erfahrene Anleger setzen auf Wohnungen zwischen 30 und 80 Quadratmetern mit einfacher Ausstattung. Vor dem Kauf prüfen sie genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen – auf der Suche nach möglichen Sonderumlagen.

Einkommen: So viel musst du verdienen

Die monatliche Kreditrate sollte 35 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Ein Beispiel: Für ein Darlehen von einer Million Euro bei 3,8 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung zahlst du monatlich rund 4.833 Euro. Dafür brauchst du ein Nettoeinkommen zwischen 12.100 und 13.800 Euro.

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Kleinere Summen senken die Hürden: Ein Kaufpreis von 400.000 Euro erfordert bei 40 Prozent Belastungsgrenze ein Nettoeinkommen von rund 5.258 Euro – vorausgesetzt, die Nebenkosten sind aus Eigenkapital gedeckt.

Jennifer Radke von der Bausparkasse Schwäbisch Hall rät zu Rücklagen von drei bis sechs Monatsraten. Dazu kommen entsprechende Versicherungen gegen Einkommensausfälle.

Steuern sparen – aber regional unterschiedlich

Vermietete Immobilien lassen sich steuerlich optimieren. Abschreibungen auf den Gebäudeanteil und nicht umlagefähige Verwaltungskosten sind absetzbar. Bei einer Eigentumswohnung für 202.000 Euro und einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent ergibt das eine jährliche Ersparnis von über 1.600 Euro.

Regionalspiel: In Thüringen soll die Steuermesszahl für Wohnimmobilien ab Januar 2027 sinken. Die Bescheide werden ab Mitte Juni 2026 verschickt. In Baden-Württemberg hingegen rechnen viele Kommunen wegen angespannter Haushalte mit steigenden Steuern und Gebühren.

Preisbeispiele: Von günstig bis teuer

Die Spannweite der Einstiegspreise ist enorm. In Sierksdorf gibt es kleine Wohnungen ab 99.000 Euro für 33 Quadratmeter. Größere Objekte mit 55 Quadratmetern kosten bis zu 334.000 Euro.

Im Neubau in Berlin-Köpenick entstehen geförderte Wohnungen. Die Nettokaltmieten beginnen bei 476 Euro für Ein-Zimmer-Wohnungen. Die Fertigstellung ist für 2026 geplant.